Fiscalité à Mayotte en 2026 : impôts, immobilier, TVA et entreprises

La fiscalité à Mayotte en 2026 repose sur le système fiscal français, mais avec plusieurs particularités majeures qui peuvent changer concrètement le montant payé par un particulier, un propriétaire immobilier ou une entreprise. Les contribuables domiciliés à Mayotte bénéficient notamment d’une réduction spécifique de l’impôt sur le revenu, la TVA n’y est pas applicable en 2026 et le territoire bénéficie temporairement d’un régime renforcé de zone franche pour certaines entreprises.

Ces avantages ne signifient pourtant pas que Mayotte serait un territoire « sans impôts ». L’impôt sur le revenu, la taxe foncière, la fiscalité des revenus locatifs, l’impôt sur la fortune immobilière, la taxation des plus-values, les droits liés à l’immobilier et plusieurs impôts professionnels continuent de s’appliquer selon des règles françaises, parfois adaptées au territoire.

La loi de finances pour 2026 a également prolongé plusieurs dispositifs directement liés à la régularisation foncière : abattements temporaires de taxe foncière, exonérations de droits de mutation dans certaines opérations et règles spécifiques concernant les titres de propriété. Pour les entreprises, la reconstruction post-Chido a conduit à la création temporaire d’une zone franche globale particulièrement favorable, mais soumise à des conditions précises.

Mayotte est-elle fiscalement française ?

Oui. Mayotte est un département français et les personnes qui y sont fiscalement domiciliées relèvent du système français de l’impôt sur le revenu.

Le Code général des impôts considère comme fiscalement domiciliée en France une personne qui remplit au moins l’un des principaux critères de l’article 4 B : foyer ou lieu de séjour principal en France, activité professionnelle principale exercée en France ou centre des intérêts économiques situé en France, sous réserve des conventions fiscales internationales lorsqu’elles sont applicables.

Une installation à Mayotte depuis la métropole ne constitue donc pas, à elle seule, une expatriation fiscale hors de France.

Source officielle : Code général des impôts, article 4 B — Légifrance.

Impôt sur le revenu à Mayotte : la réduction de 40 % expliquée

C’est probablement la particularité fiscale la plus connue du territoire, mais aussi l’une des plus souvent mal expliquées.

Les contribuables domiciliés à Mayotte bénéficient d’une réduction de 40 % du montant de leur impôt sur le revenu, dans la limite de 4 050 €.

Cette réduction ne porte pas sur le revenu imposable. Elle porte sur l’impôt calculé après application du barème et du quotient familial, avant la décote et certaines réductions d’impôt.

Le Code général des impôts prévoit :

• 30 % de réduction dans la limite de 2 450 € en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion ;
• 40 % de réduction dans la limite de 4 050 € en Guyane et à Mayotte.

Le taux applicable dépend notamment de la domiciliation dans le département concerné selon les règles prévues par l’administration fiscale.

Sources officielles : Code général des impôts, article 197 ; impots.gouv.fr — fiscalité applicable dans les DOM.

Barème de l’impôt sur le revenu 2026 : attention à l’année concernée

Le barème voté en 2026 s’applique à l’impôt dû au titre des revenus de 2025, déclarés en 2026.

Il ne faut donc pas présenter ce barème comme le futur barème définitif des revenus encaissés en 2026, qui seront déclarés en 2027.

Ce barème est progressif : l’ensemble du revenu n’est pas imposé au taux de la tranche la plus élevée atteinte.

Source officielle : Code général des impôts, article 197 dans sa version issue de la loi de finances 2026.

Deux exemples pour comprendre la réduction fiscale Mayotte

Prenons des montants d’impôt calculés uniquement pour illustrer le mécanisme. Ils ne correspondent pas à des revenus déterminés et ne constituent pas une simulation fiscale personnelle.

Revenus locatifs à Mayotte : comment sont-ils imposés ?

Les revenus tirés d’un logement situé à Mayotte ne sont pas exonérés d’impôt simplement parce que le bien se situe outre-mer.

Le régime dépend principalement de la manière dont le logement est loué.

Pour la location nue, lorsque les conditions sont remplies et que le revenu foncier brut du foyer ne dépasse pas 15 000 €, le régime micro-foncier peut s’appliquer. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, les 70 % restants entrant dans le calcul du revenu imposable.

Au régime réel, les dépenses admises en déduction sont prises en compte selon les règles fiscales applicables : intérêts d’emprunt, certaines dépenses de réparation ou d’entretien, frais de gestion et autres charges déductibles.

Source officielle : impots.gouv.fr — déclaration des loyers d’un logement vide.

Pour comparer cette fiscalité avec d’autres marchés, consultez notre dossier Impôt sur les revenus locatifs en Europe.

Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

L’administration fiscale indique en 2026 que les revenus fonciers provenant d’une location nue sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

La situation d’un propriétaire non-résident, d’un contribuable relevant d’un régime de sécurité sociale étranger ou d’une situation internationale particulière doit toutefois être vérifiée séparément : les règles de coordination et d’assujettissement peuvent modifier le traitement final.

Source officielle : Service-Public.fr — revenus locatifs d’un logement non meublé.

Notre analyse Investir dans l’immobilier à Mayotte en 2026 montre pourquoi un rendement brut peut être très éloigné du rendement réellement conservé après fiscalité et charges.

Taxe foncière à Mayotte : comment fonctionne-t-elle ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique à Mayotte. Comme ailleurs en France, son montant dépend notamment d’une base d’imposition fondée sur la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités compétentes.

Il n’existe donc pas un taux unique de taxe foncière valable pour tous les propriétaires mahorais.

La fiscalité locale comprend notamment :

• la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• la taxe foncière sur les propriétés non bâties ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères lorsque celle-ci s’applique ;
• la cotisation foncière des entreprises pour les activités professionnelles concernées.

À Mayotte, les valeurs locatives et certaines règles de fiscalité locale disposent d’adaptations spécifiques au territoire.

Sources officielles : Préfecture de Mayotte — comprendre les impôts locaux ; CGI, annexe II — fiscalité directe locale dans les DOM.

Pour une comparaison avec d’autres pays européens, consultez également Taxe foncière en Europe.

Régularisation foncière : abattement de taxe foncière jusqu’en 2028

La loi de finances pour 2026 a prolongé des dispositifs spécifiques liés à la régularisation foncière de Mayotte.

Lorsqu’une propriété bâtie est cédée par une personne publique à un occupant irrégulier dans les conditions prévues par l’article 1388 sexies du CGI, les cessions intervenant entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2028 peuvent bénéficier d’un abattement de taxe foncière sur trois ans.

Ce dispositif est beaucoup plus étroit qu’une exonération générale de taxe foncière à Mayotte.

L’abattement ne s’applique pas non plus automatiquement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Sources officielles : BOFiP — taxe foncière sur les propriétés bâties à Mayotte, actualisé le 19 août 2026 ; CGI, article 1388 sexies.

Et pour un terrain non bâti nouvellement régularisé ?

Un mécanisme proche existe pour certaines propriétés non bâties cédées par une personne publique aux occupants irréguliers de terrains.

Pour les propriétés concernées cédées jusqu’au 31 décembre 2028, l’article 1396 bis prévoit un abattement dégressif sur trois ans de la base de taxe foncière sur les propriétés non bâties :

Là encore, il s’agit d’un dispositif ciblé de régularisation foncière, pas d’une exonération générale des terrains de Mayotte.

Sources officielles : BOFiP — TFPNB à Mayotte, 19 août 2026 ; CGI, article 1396 bis.

Pour la partie juridique du foncier, consultez Acheter un terrain à Mayotte en 2026.

Droits d’achat immobilier : Mayotte n’est pas automatiquement moins taxée

Lors d’une mutation immobilière classique, les immeubles situés à Mayotte sont soumis à la taxe de publicité foncière et aux taxes additionnelles selon les mêmes tarifs et dans les mêmes conditions générales qu’en métropole.

Il serait donc incorrect de présenter Mayotte comme un territoire où les droits d’acquisition immobilière seraient systématiquement très faibles.

Des exonérations spécifiques existent cependant pour certaines opérations de régularisation.

La loi de finances pour 2026 a prorogé jusqu’au 31 décembre 2028 l’exonération de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière applicable aux cessions effectuées par une personne publique au profit de propriétaires irréguliers, lorsque les conditions légales sont réunies.

Source officielle : BOFiP — mutations immobilières outre-mer, actualisé le 12 août 2026.

Pour le déroulement complet d’une acquisition, consultez Acheter un bien immobilier à Mayotte en 2026.

Livre foncier : exonération jusqu’en 2038 pour certaines régularisations

L’article 1043 B du CGI contient une mesure particulièrement spécifique à Mayotte.

Jusqu’au 31 décembre 2038, aucune perception au profit du Trésor n’est due pour l’inscription au livre foncier de certains actes de notoriété et de certaines décisions judiciaires reconnaissant des droits de propriété dans les situations prévues par le texte.

Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif couvre notamment certaines décisions judiciaires reconnaissant un droit acquis :

• par prescription acquisitive ;
• par un contrat sous signature privée ;
• ou par un acte enregistré chez le cadi ;
• lorsque le droit n’avait pas été inscrit au livre foncier avant le 1er janvier 2008.

Sources officielles : CGI, article 1043 B ; BOFiP — actualité du 12 août 2026.

Succession et donation : une exonération spécifique pour certains titres reconstitués

La fiscalité successorale française s’applique à Mayotte, mais le territoire dispose également d’un dispositif exceptionnel lié à la reconstitution foncière.

L’article 1135 ter du CGI prévoit l’exonération de droits de mutation à titre gratuit lors de la première transmission postérieure à la reconstitution des titres de propriété, lorsque les titres concernés ont été constatés par un acte régulièrement transcrit ou publié entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2028.

Cette exonération peut concerner une succession ou une donation selon la nature de la transmission, dès lors que les conditions légales sont réunies.

Source officielle : Code général des impôts, article 1135 ter.

Plus-value immobilière à Mayotte : quelles règles ?

La vente d’un bien immobilier situé à Mayotte relève du régime français des plus-values immobilières des particuliers lorsque les conditions de ce régime sont réunies.

La résidence principale bénéficie en principe de l’exonération prévue par le Code général des impôts.

Pour une plus-value imposable réalisée par un particulier, l’administration fiscale indique en 2026 :

Le Code général des impôts prévoit d’ailleurs expressément les formalités de déclaration de plus-value dans le cadre de l’inscription au livre foncier de Mayotte.

Sources officielles : impots.gouv.fr — plus-value immobilière ; CGI, article 150 VG et livre foncier de Mayotte.

IFI : un bien à Mayotte peut entrer dans l’impôt sur la fortune immobilière

Le fait qu’un bien soit situé à Mayotte ne le fait pas sortir du champ de l’impôt sur la fortune immobilière.

En 2026, l’IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, selon les règles applicables à leur situation.

Sont notamment susceptibles d’entrer dans l’assiette :

• résidence principale ;
• résidence secondaire ;
• logements donnés en location ;
• terrains ;
• immeubles en construction ;
• certains biens immobiliers détenus indirectement via des sociétés.

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale dans les conditions de droit commun.

Pour un non-résident fiscal de France, l’assiette doit être appréciée selon les règles spécifiques aux non-résidents et, le cas échéant, les conventions fiscales.

Sources officielles : impots.gouv.fr — calcul de l’IFI ; impots.gouv.fr — personnes imposables à l’IFI.

TVA à Mayotte en 2026 : elle n’est pas applicable

C’est l’une des différences fiscales les plus importantes entre Mayotte et la métropole.

En 2026, la TVA n’est provisoirement pas applicable à Mayotte.

Jusqu’au 31 août 2026, cette règle était notamment formulée à l’article 294 du CGI. À compter du 1er septembre 2026, l’administration renvoie au Code des impositions sur les biens et services pour la continuité de cette règle.

Sources officielles : impots.gouv.fr — impôts professionnels dans les DOM ; impots.gouv.fr — TVA dans les DOM.

Pas de TVA ne signifie pas absence de fiscalité sur les marchandises

C’est un raccourci qu’il faut absolument éviter.

Mayotte est soumise au régime de l’octroi de mer et de l’octroi de mer régional. Ces taxes peuvent notamment concerner les importations de marchandises et certaines livraisons de biens.

Les taux sont fixés par délibération du conseil départemental de Mayotte selon les catégories de produits et les règles prévues par la loi.

Depuis le 1er juillet 2026, la loi de finances 2026 a également modifié certaines dispositions du régime de l’octroi de mer.

Sources officielles : Loi relative à l’octroi de mer, article 27 ; Loi relative à l’octroi de mer, article 37.

Entreprise à Mayotte : une zone franche globale très avantageuse en 2026

Depuis la loi de programmation pour la refondation de Mayotte, le territoire bénéficie temporairement d’un régime renforcé de zone franche d’activité nouvelle génération, ou ZFANG.

Pour une durée de cinq ans, le champ du dispositif a été étendu à l’ensemble des secteurs d’activité à Mayotte, sous réserve des activités exclues par les règles européennes et du respect des autres conditions légales.

Le taux de l’abattement majoré sur les bénéfices a été porté temporairement à 100 %.

Le BOFiP indique notamment que le régime vise les entreprises répondant aux critères prévus par l’article 44 quaterdecies du CGI, notamment concernant la taille de l’entreprise et le niveau de chiffre d’affaires.

Sources officielles : BOFiP — ZFANG et zone franche globale de Mayotte ; BOFiP — création temporaire de la zone franche globale.

CFE et taxe foncière des entreprises : abattements renforcés

Le régime renforcé ne porte pas seulement sur les bénéfices.

Pour les établissements qui remplissent les conditions de la ZFANG, le taux majoré d’abattement de CFE peut atteindre 100 % de la base nette imposable à Mayotte.

Le dispositif renforcé concerne les impositions de CFE dues entre 2026 et 2030, sous réserve des conditions applicables, de l’option lorsqu’elle est requise et des éventuelles délibérations des collectivités.

Le BOFiP précise également un plafond de 150 000 € par année d’imposition pour l’abattement de CFE.

Un dispositif renforcé existe également pour certains immeubles professionnels rattachés à une exploitation éligible en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Sources officielles : BOFiP — CFE en ZFANG ; BOFiP — taxe foncière des entreprises en ZFANG.

Mayotte est-elle un paradis fiscal ?

Non.

Le territoire dispose de plusieurs avantages fiscaux très significatifs, mais il reste soumis à une fiscalité française structurée.

Mayotte ou métropole : où se situe réellement l’avantage fiscal ?

Pour replacer ces différences dans le système français, consultez Fiscalité immobilière en France en 2026.

Pour une comparaison plus large, consultez également Fiscalité immobilière en Europe.

Les erreurs fiscales les plus fréquentes à éviter

Checklist fiscale avant de s’installer ou d’investir à Mayotte

Questions fréquentes sur la fiscalité à Mayotte

Paie-t-on l’impôt sur le revenu à Mayotte ?

Oui. Les contribuables domiciliés à Mayotte sont soumis à l’impôt sur le revenu français. Ils bénéficient toutefois d’une réduction spécifique de 40 % du montant de l’impôt calculé, plafonnée à 4 050 €.

L’impôt sur le revenu est-il vraiment 40 % moins élevé ?

Pas dans tous les cas. La réduction est plafonnée à 4 050 €. Plus l’impôt calculé est élevé, plus le plafond réduit l’effet du taux de 40 %.

La TVA existe-t-elle à Mayotte ?

Non. En 2026, la TVA n’est provisoirement pas applicable à Mayotte. Cela ne signifie toutefois pas que les marchandises importées ou les activités sont exemptes de toute fiscalité.

Qu’est-ce que l’octroi de mer ?

L’octroi de mer est une taxation spécifique aux départements et régions d’outre-mer qui peut notamment frapper certaines importations et livraisons de biens. À Mayotte, les taux sont fixés par le conseil départemental dans le cadre légal applicable.

Les loyers immobiliers sont-ils imposés ?

Oui. Une location nue relève en principe des revenus fonciers et une location meublée des bénéfices industriels et commerciaux. Les prélèvements sociaux peuvent également s’appliquer selon la situation.

La taxe foncière existe-t-elle à Mayotte ?

Oui. Elle s’applique aux propriétés imposables. Il existe toutefois des dispositifs temporaires spécifiques pour certaines propriétés faisant l’objet d’une régularisation foncière.

Les nouveaux titres fonciers bénéficient-ils d’une exonération totale ?

Pas automatiquement. Certains dispositifs permettent des abattements de taxe foncière ou des exonérations de droits lorsqu’une opération remplit précisément les conditions prévues par la loi.

Un investissement locatif bénéficie-t-il de l’abattement foncier 100 %, 70 %, 30 % ?

Pas nécessairement. Pour le dispositif de l’article 1388 sexies portant sur certaines propriétés bâties nouvellement régularisées, le BOFiP précise que le logement doit notamment être occupé comme résidence principale par le propriétaire bénéficiaire. Une mise en location peut faire perdre le bénéfice du dispositif.

La plus-value immobilière est-elle taxée à Mayotte ?

Oui lorsqu’elle ne bénéficie pas d’une exonération. Le régime français des plus-values immobilières s’applique, avec notamment l’exonération de la résidence principale dans les situations prévues par la loi.

L’IFI s’applique-t-il à Mayotte ?

Oui. Les biens immobiliers situés à Mayotte peuvent entrer dans le patrimoine taxable à l’IFI selon les règles applicables au foyer fiscal.

Une entreprise paie-t-elle l’impôt sur les sociétés à Mayotte ?

Oui en principe. Toutefois, les entreprises éligibles au régime renforcé de ZFANG peuvent bénéficier temporairement d’un abattement allant jusqu’à 100 % sur certains bénéfices, sous conditions et dans la limite des plafonds prévus.

Toutes les entreprises de Mayotte sont-elles exonérées d’impôt jusqu’en 2030 ?

Non. Le régime de zone franche globale est très favorable mais conditionnel. Il faut notamment vérifier l’éligibilité de l’entreprise, les exclusions sectorielles, les plafonds et les obligations déclaratives.

Fiscalité à Mayotte en 2026 : favorable, mais pas simpliste

La fiscalité à Mayotte en 2026 présente des avantages que l’on ne retrouve pas à l’identique en métropole : réduction spécifique de l’impôt sur le revenu, absence de TVA, zone franche temporairement renforcée et plusieurs mécanismes destinés à accélérer la régularisation foncière et la reconstruction.

Mais ces dispositifs ne transforment pas Mayotte en territoire fiscalement exempt.

Pour un particulier, l’économie principale vient surtout de la réduction de l’impôt sur le revenu. Pour un propriétaire immobilier, les revenus locatifs, la taxe foncière, la plus-value et l’IFI restent des paramètres importants. Pour une entreprise, la zone franche peut modifier profondément l’économie du projet, mais seulement si les conditions sont réellement satisfaites.

Pour compléter cette analyse, consultez Acheter un bien immobilier à Mayotte en 2026, Investir dans l’immobilier à Mayotte en 2026, Taxe foncière en Europe, Impôt sur les revenus locatifs en Europe et Fiscalité immobilière en Europe.

L’ensemble du cluster sera relié au guide de référence Mayotte en 2026 : immobilier, fiscalité, travail et installation.