Italie ou Portugal — c’est l’une des questions les plus posées par les Français qui envisagent de s’expatrier en Europe du Sud, et aussi l’une des plus mal traitées sur internet. En 2026, ce choix n’a plus rien d’anodin : les dynamiques macroéconomiques ont profondément rebattu les cartes depuis 2020. L’inflation a remodelé le pouvoir d’achat dans les deux pays, les marchés immobiliers ont connu des trajectoires opposées selon les régions, et les régimes fiscaux qui attiraient des milliers d’Européens il y a cinq ans ont été profondément restructurés. Le Portugal a mis fin au NHR tel qu’on le connaissait, tandis que l’Italie a consolidé et élargi ses régimes de faveur pour les retraités et les nouveaux résidents dans le Sud. Résultat : la réponse à la question « Italie ou Portugal ? » a changé. Et elle dépend entièrement de votre profil — retraité, investisseur, freelance, famille — et de la région exacte que vous visez.
Ce comparatif ne cherche pas à vous vendre un pays de carte postale. Il vous donne les chiffres, les mécanismes fiscaux réels, les données de marché immobilier et les nuances de terrain pour décider avec méthode.
Italie ou Portugal : ne choisissez pas sur une simple impression
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Recevoir les analyses ImmoConnexionItalie ou Portugal en 2026 : les grandes différences à connaître
Avant d’aller dans le détail, un premier cadrage macroéconomique s’impose. Ces deux pays partagent le soleil méditerranéen et l’euro, mais leurs structures économiques, leurs marchés immobiliers et leurs systèmes fiscaux sont fondamentalement différents. L’Italie est la troisième économie de la zone euro, avec un tissu industriel dense, une dette publique élevée (environ 137 % du PIB selon Eurostat) et des disparités régionales extrêmes entre le Nord productif et le Sud sous-développé. Le Portugal est une économie ouverte de taille modeste, très dépendante du tourisme et des flux d’investissements étrangers, qui a connu une transformation rapide depuis 2015 grâce notamment à ses politiques d’attractivité fiscale.
Les principaux écarts entre l’Italie et le Portugal en un coup d’œil
Comparatif Europe du Sud • 2026
Italie ou Portugal : les grandes différences en un coup d’œil
Coût de la vie, immobilier, fiscalité, santé, climat, sécurité, langue et bureaucratie : voici les principaux écarts à connaître avant de choisir entre l’Italie et le Portugal.
Critère 01
Coût de la vie
Italie
Modéré au Sud, élevé au Nord (Milan, Rome centre).
Portugal
Compétitif en province, forte hausse à Lisbonne et Porto.
Critère 02
Immobilier
Italie
Marché hétérogène. Très bonnes opportunités de rendement dans le Sud.
Portugal
Marché dynamique mais tendu dans les grandes agglomérations.
Critère 03
Fiscalité des retraités
Italie
Régime forfaitaire à 7 % dans le Sud (article 24-ter TUIR).
Portugal
Post-NHR : pensions étrangères soumises au régime fiscal de droit commun, dont le barème progressif peut atteindre 48 % selon le niveau de revenu.
Critère 04
Santé
Italie
Excellent SSN, fortes disparités Nord/Sud. Recours au privé conseillé dans le Sud.
Portugal
SNS accessible. Réseau privé moderne, anglais et français courants.
Critère 05
Climat
Italie
Méditerranéen au Centre et au Sud, continental au Nord. Saisons marquées.
Portugal
Atlantique tempéré. Hivers très doux, étés chauds mais ventilés.
Critère 06
Sécurité
Italie
Très bon niveau général, criminalité de proximité faible.
Portugal
Exceptionnel. Parmi les 5 pays les plus sûrs au monde (GPI 2025).
Critère 07
Langue
Italie
Italien indispensable hors grandes villes.
Portugal
Anglais très répandu, communauté francophone structurée.
Critère 08
Bureaucratie
Italie
Complexe, délais longs, intermédiaires souvent indispensables.
Portugal
En amélioration, démarches en ligne développées.
Lecture ImmoConnexion
L’Italie et le Portugal ne dominent pas sur les mêmes critères. L’Italie se distingue notamment par certaines opportunités immobilières et fiscales, tandis que le Portugal conserve des atouts en matière d’intégration, de sécurité et de simplicité relative du quotidien.
Sources : Eurostat, OCDE, ISTAT, INE Portugal, Banco de Portugal.
Verdict rapide :
- Retraité : avantage Italie.
- Investisseur immobilier : avantage Italie.
- Résidence secondaire : avantage Italie.
- Famille : avantage Portugal.
- Freelance / télétravailleur : avantage Portugal.
- Transmission patrimoniale : avantage Portugal.
Coût de la vie : quel pays offre le meilleur pouvoir d’achat réel ?
L’illusion d’un Portugal uniformément bon marché a volé en éclats avec l’inflation post-Covid et la pression de la demande internationale. Entre 2020 et 2025, les loyers à Lisbonne ont progressé de plus de 35 % selon les données de l’Instituto Nacional de Estatística. Porto suit la même trajectoire. Ce n’est plus le pays qu’on découvrait dans les guides de 2018.
Logement : deux marchés à géographie variable
Au Portugal, Lisbonne et Porto sont sorties de la catégorie « marché accessible ». Un deux-pièces correct à Lisbonne en location tourne entre 1 200 et 1 800 € par mois en 2026. À Porto : 900 à 1 400 €. En dehors de ces capitales — Braga, Évora, Faro, Setúbal — les loyers chutent franchement entre 500 et 800 €. Notre analyse détaillée du coût de la vie au Portugal documente ces évolutions.
En Italie, Milan et Florence sont hors de prix (1 500 à 2 500 € pour un deux-pièces en zone centrale). Rome est plus abordable qu’on ne le pense hors centre (700 à 1 200 €). Et les villes du Sud — Naples, Palerme, Catane, Bari — proposent des loyers comparables aux villes moyennes portugaises : 400 à 750 € pour un appartement correct. Notre guide vivre en Italie détaille ces écarts région par région.
Alimentation, énergie, services
Sur les courses alimentaires, l’Italie dispose d’un avantage structurel : des produits locaux (légumes de saison, huile d’olive, pâtes) de qualité exceptionnelle à prix dérisoires sur les marchés de quartier. Le Portugal compense avec des produits de la mer très accessibles et une offre de restauration populaire encore bon marché en province.
Sur l’énergie, le Portugal souffre de tarifs électriques historiquement parmi les plus élevés d’Europe, couplés à une isolation thermique souvent insuffisante dans le bâti ancien. L’Italie a subi les chocs gaziers de 2022-2023 de plein fouet, mais ses infrastructures de gaz naturel restent très développées et ses normes de rénovation thermique progressent rapidement au Nord.
Budget réel pour un couple en 2026
Budget mensuel • Italie vs Portugal
Quel niveau de vie avec 1 500 €, 2 000 € ou 3 000 € par mois ?
À budget identique, le niveau de vie peut varier fortement selon le pays et surtout selon la région choisie. Voici les principaux arbitrages entre l’Italie et le Portugal.
Budget mensuel
1 500 €
Italie
Excellent dans certains villages du Sud
Calabre, Sicile ou Pouilles : loyer et vie locale peuvent entrer dans ce budget. En revanche, ce niveau de revenus est insuffisant pour reproduire le même confort à Rome ou Milan.
Portugal
Confortable hors des grandes villes
L’Alentejo ou certaines zones du Centre restent envisageables. À Lisbonne, le budget devient en revanche très serré.
Voir notre analyse : où vivre avec 1 500 € par moisBudget mensuel
2 000 €
Italie
Très confortable dans le Sud
Ce budget ouvre également l’accès à des villes moyennes du Centre, notamment en Ombrie ou dans les Marches, avec davantage de marge pour les loisirs et les restaurants.
Portugal
Un budget plus équilibré
L’Algarve ou la périphérie de Porto deviennent plus accessibles, avec davantage de marge pour le logement, un véhicule et les sorties.
Voir notre guide : prendre sa retraite avec 2 000 € par moisBudget mensuel
3 000 €
Italie
Niveau de vie aisé
Ce budget permet d’envisager des quartiers recherchés de Florence ou Turin et convient particulièrement à un couple de cadres ou de retraités dynamiques.
Portugal
Accès à un niveau de vie haut de gamme
Ce niveau de budget permet d’envisager des quartiers recherchés de Lisbonne, comme Belém ou Parque das Nações, ou un logement haut de gamme en Algarve.
Lecture ImmoConnexion
À budget identique, la localisation compte presque autant que le choix du pays. Avec 1 500 €, l’arbitrage territorial est déterminant ; à 2 000 €, les possibilités s’élargissent nettement ; à 3 000 €, le choix repose davantage sur le mode de vie recherché que sur la seule contrainte budgétaire.
Immobilier : Italie ou Portugal pour investir en 2026 ?
L’investissement immobilier en Europe du Sud n’est plus le même exercice qu’il y a dix ans. Les marchés ont mûri, les réglementations locatives se sont durcies (encadrement des loyers à Lisbonne, nouvelles règles Airbnb en Italie), et les rendements nets ont été compressés par la hausse des prix d’entrée dans les zones tendues. L’enjeu est désormais de distinguer rendement brut affiché et rendement net réel après fiscalité, charges et vacance locative. Pour une vision comparative élargie à l’ensemble des marchés européens, notre guide investir en Europe replace l’Italie et le Portugal dans un contexte continental.
Acheter en Italie : un marché à deux vitesses avec des poches d’opportunité réelles
Le marché immobilier italien est fondamentalement hétérogène. Le Nord (Milan, Venise, Florence, Bologne) suit une logique de capitales européennes avec des prix entre 4 000 et 8 000 €/m². Le Sud reste le marché le plus sous-évalué d’Europe occidentale. En Sicile, Calabre, Basilicate, Abruzzo : des biens habitables entre 500 et 1 200 €/m² existent encore. Des programmes de vente à 1 € sont médiatisés — mais lisez impérativement les conditions réelles avant de vous emballer, notre article acheter une maison en Italie pour 1 euro fait le point sans filtre sur les obligations de rénovation et les coûts cachés.
Pour un investisseur patrimonial qui veut une résidence secondaire de qualité à prix raisonnable, le sud de l’Italie offre un potentiel de valorisation long terme réel, à condition de bien choisir la zone et de maîtriser les travaux. Notre dossier complet acheter une résidence secondaire en Italie détaille les démarches, les pièges juridiques et les régions à privilégier.
Sur la location saisonnière, les zones touristiques du Sud (Sicile côtière, Pouilles, Sardaigne) peuvent afficher des rendements bruts de 6 à 9 %. Mais la réglementation s’est durcie : depuis 2024-2025, le CIN (Codice Identificativo Nazionale) est obligatoire pour toute location touristique, et les règles varient selon les communes. Notre article fiscalité Airbnb Italie fait le point complet sur ce cadre réglementaire.
Acheter au Portugal : liquidité supérieure, entrée de gamme plus chère
Le Portugal offre un marché immobilier très liquide, porté par une demande internationale structurelle. Après la suppression du programme des Golden Visas par acquisition résidentielle directe, le marché s’est recentré sur la qualité des biens et la location longue durée. Lisbonne, Porto et l’Algarve restent des aimants pour les capitaux étrangers. Les investisseurs avisés se repositionnent sur des villes secondaires en croissance (Braga, Setúbal, Leiria) où les prix d’entrée restent raisonnables. Notre guide stratégique investir au Portugal analyse la rentabilité nette réelle de ces marchés.
Rendements locatifs comparés en 2026
Immobilier • Italie vs Portugal
Prix, rendement et dynamique des principaux marchés
Le prix d’achat ne suffit pas à comparer deux marchés immobiliers. Rendement brut, demande locative et dynamique locale permettent de mieux comprendre les différences entre les principales zones italiennes et portugaises.
Portugal
Lisbonne
Prix moyen au m²
5 400 €
Rendement brut moyen
4,5 – 5,2 %
Dynamique du marché
Forte tension locative, forte liquidité et encadrement partiel des loyers.
Portugal
Porto
Prix moyen au m²
3 900 €
Rendement brut moyen
5,0 – 5,8 %
Dynamique du marché
Demande étudiante et touristique soutenue, avec une évolution rapide des prix.
Italie
Rome
Prix moyen au m²
3 200 €
Rendement brut moyen
4,2 – 4,8 %
Dynamique du marché
Marché patrimonial solide et forte demande touristique à court terme.
Italie
Milan
Prix moyen au m²
5 100 €
Rendement brut moyen
3,8 – 4,5 %
Dynamique du marché
Prix élevés, forte demande étudiante et de cadres, au cœur du principal pôle économique italien.
Italie
Naples
Prix moyen au m²
2 100 €
Rendement brut moyen
6,5 – 7,5 %
Dynamique du marché
Prix d’entrée bas, excellent rendement et essor touristique majeur.
Italie • Zones côtières
Sicile
Prix moyen au m²
1 200 – 2 000 €
Rendement brut moyen
7,0 – 9,0 %
Dynamique du marché
Fort potentiel saisonnier, régime fiscal à 7 % applicable sous conditions et marché en valorisation.
Lecture ImmoConnexion
Les marchés les moins chers affichent ici les rendements bruts les plus élevés, mais rendement et sécurité patrimoniale ne doivent pas être confondus. Lisbonne, Milan ou Rome répondent à une logique différente de Naples ou de la Sicile : prix d’entrée, liquidité, saisonnalité et potentiel locatif doivent être analysés ensemble.
À lire comme des ordres de grandeur : les prix et rendements varient selon le quartier, le type de bien, l’état du logement, le mode de location, la fiscalité et les charges. Un rendement brut ne correspond pas au rendement net réellement perçu par l’investisseur.
Note importante : ces rendements sont bruts. Après application de la fiscalité (cedolare secca 21 % en Italie, 25 % flat au Portugal pour non-résidents), des charges de copropriété, de l’IMU (Italie) ou de l’IMI (Portugal) et des frais de gestion, les rendements nets descendent souvent de 1,5 à 2,5 points selon les configurations. Ne comparez jamais deux investissements sur le brut seul.
Les meilleures destinations dépendent de votre profil
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Recevoir les analyses privéesFiscalité : Italie ou Portugal, lequel est le plus avantageux ?
C’est le point qui change tout. Et c’est là que les idées reçues de 2019-2022 font le plus de dégâts si vous les prenez pour argent comptant en 2026.
Pour les retraités : l’Italie a pris l’avantage depuis 2024
Le Portugal a longtemps écrasé la concurrence grâce au régime NHR (Non-Habitual Resident), qui permettait aux retraités européens d’être imposés à 0 % puis à 10 % sur leurs pensions étrangères pendant 10 ans. Ce régime n’est plus accessible aux nouveaux arrivants depuis janvier 2024. Il a été remplacé par l’IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação e Criação), qui cible essentiellement les chercheurs et travailleurs hautement qualifiés — donc hors du champ de la majorité des retraités. Résultat : les pensions étrangères perçues par les nouveaux résidents portugais sont désormais soumises au régime fiscal de droit commun, dont le barème progressif peut atteindre 48 % selon le niveau de revenu. Notre guide sur la fiscalité retraité Portugal après la fin du NHR décrypte les nouvelles règles.
Le régime italien à 7 % : l’avantage fiscal qui change le match
L’Italie a répliqué avec un atout redoutable : le régime forfaitaire à 7 % (article 24-ter du TUIR — Testo Unico delle Imposte sui Redditi) pour les retraités étrangers qui s’installent dans une commune méridionale de moins de 20 000 habitants. Concrètement : Sicile, Calabre, Sardaigne, Pouilles, Basilicate, Abruzzo, Campanie, Molise. Ce régime permet de payer un impôt forfaitaire de 7 % sur l’ensemble de vos revenus étrangers — pensions, revenus fonciers, dividendes — pendant 10 ans renouvelables. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été résident fiscal en Italie lors des 5 dernières années.
Exemple concret : pour un retraité avec 2 000 € de pension mensuelle (24 000 €/an), le régime à 7 % représente environ 1 680 € d’impôt annuel. En France sur les mêmes revenus, la note dépasserait 4 000 à 5 000 € après abattements. L’écart est considérable. Notre article dédié à la retraite en Italie et les règles de résidence fiscale italienne détaillent les conditions d’éligibilité et les démarches pratiques.
Pour les investisseurs non-résidents : avantage Italie sur les revenus locatifs
En Italie, la cedolare secca (taxe sèche libératoire) impose les revenus locatifs à taux fixe : 21 % en location classique, 10 % en bail à loyer convenu (canone concordato). C’est simple, prévisible, et souvent plus avantageux que le régime standard. Au Portugal, les revenus locatifs pour non-résidents sont soumis à un flat tax de 25 % (réduit pour certains baux longue durée). Sur ce seul critère, l’Italie conserve un avantage net de 4 points en bail standard. Notre article sur la fiscalité locative Italie pour non-résidents développe les mécanismes concrets.
Pour les actifs et freelances : Portugal reste plus accessible
L’Italie dispose du régime « Impatriati » pour les actifs qualifiés qui transfèrent leur résidence, permettant une exonération partielle sur les revenus d’activité. Mais les conditions se sont resserrées en 2024. Le Portugal, avec son visa D7 (revenus passifs) et son écosystème numérique mature à Lisbonne et Madère, reste plus simple d’accès pour un freelance ou un nomade digital. Notre guide sur le visa D7 Portugal détaille les revenus minimums requis et les démarches AIMA.
Succession : avantage structurel au Portugal
C’est un point que beaucoup ignorent. En Italie, les droits de succession entre époux et descendants en ligne directe s’appliquent avec un abattement de 1 million d’euros par héritier, puis un taux de 4 %. Au-delà, les taux montent. L’IMU (taxe foncière annuelle) s’ajoute à la charge patrimoniale sur les biens détenus. Notre article sur la fiscalité de succession en Italie détaille ce que vous paierez réellement. Au Portugal, les droits de succession entre époux et enfants sont exonérés. Pour un patrimoine immobilier à transmettre, c’est un avantage réel et souvent décisif.
Retraite : Italie ou Portugal pour bien vivre sa pension ?
La question fiscale ne suffit pas. La retraite à l’étranger, c’est aussi la santé, le climat, l’intégration sociale et la capacité à vivre sereinement au quotidien.
Santé : deux systèmes corrects, deux réalités de terrain
L’Italie dispose du SSN (Servizio Sanitario Nazionale), classé parmi les meilleurs au monde par l’OMS en termes d’espérance de vie en bonne santé. La nuance essentielle : les hôpitaux du Nord sont excellents, ceux du Sud souffrent de sous-investissement chronique. Si vous vous installez en Calabre ou en Sicile pour le régime à 7 %, anticipez un recours régulier au secteur privé, ce qui représente un coût mensuel de 80 à 200 € selon la couverture souhaitée.
Le Portugal offre le SNS (Serviço Nacional de Saúde), accessible aux résidents UE et doté d’un réseau de cliniques privées modernes où le personnel parle couramment l’anglais et souvent le français. Les assurances santé privées se sont largement démocratisées à des tarifs compétitifs (70 à 150 €/mois pour une couverture sérieuse).
Climat : régularité atlantique vs diversité méditerranéenne
Le Portugal propose une régularité atlantique appréciée par les personnes sensibles aux fortes chaleurs : des hivers doux (15-18°C en Algarve), des étés chauds mais tempérés par la brise marine. C’est idéal pour ceux qui veulent de la lumière sans canicule.
L’Italie offre des contrastes plus marqués. Le Sud (Sicile, Pouilles) accumule plus de 2 500 heures d’ensoleillement annuel selon l’ISTAT, avec des étés chauds (35-40°C en juillet-août). Les amateurs de montagne trouveront au Nord des hivers vrais et des saisons marquées. La diversité climatique italienne est une force pour ceux qui souhaitent ne pas se cantonner à une seule ambiance.
Intégration : facilité portugaise vs richesse italienne
Le Portugal a créé en quelques années une infrastructure d’accueil pour expatriés sans équivalent : communauté francophone structurée, anglais très répandu chez les moins de 40 ans, démarches partiellement digitalisées, écosystème de coworking dense à Lisbonne et Porto. L’intégration pratique y est nettement plus rapide pour un Français.
L’Italie demande un investissement personnel plus important. La bureaucratie est objectivement complexe (ouverture de compte bancaire, enregistrement de résidence, codice fiscale, permessi vari), les délais sont longs, et les intermédiaires locaux — commercialista, notaio, agente immobiliare — sont souvent incontournables. En contrepartie, la richesse culturelle, gastronomique et sociale de l’Italie est incomparable. Ceux qui s’y intègrent vraiment ne repartent plus. Pour en savoir plus sur la vie quotidienne au sud, notre article vivre en Sicile donne un aperçu concret.
Pour une comparaison axée sur la retraite et la France, notre dossier retraite France vs Portugal complète utilement cet angle.
Tableau de synthèse final : Italie ou Portugal selon votre profil
Comparatif par profil • Italie vs Portugal
Italie ou Portugal : quel pays correspond le mieux à votre profil ?
Retraite, investissement, famille, télétravail ou transmission : l’avantage change selon votre situation. Voici les principaux arbitrages à retenir avant de choisir.
Profil 01 • Retraite
Pension de 1 500 à 3 000 € par mois
Italie
Régime fiscal à 7 % dans certaines communes du Sud sous conditions, avec un coût de la vie pouvant rester très faible.
Portugal
Après la fin du NHR pour les nouveaux bénéficiaires, les pensions relèvent du régime fiscal applicable selon leur nature et la situation du contribuable, avec un barème progressif pouvant atteindre 48 %.
Profil 02 • Investissement
Investisseur immobilier avec moins de 200 000 €
Italie
Dans certaines zones du Sud, les prix d’entrée restent très bas, avec des rendements bruts annoncés de 7 à 9 % et la possibilité d’utiliser la cedolare secca lorsque les conditions sont réunies.
Portugal
Prix d’entrée généralement plus élevés dans les marchés les plus recherchés et fiscalité spécifique à intégrer pour les investisseurs non-résidents.
Profil 03 • Patrimoine
Résidence secondaire
Italie
Opportunités entre 40 000 et 120 000 € dans certaines zones du Sud, avec un potentiel de valorisation à long terme selon le marché local.
Portugal
Prix d’entrée plus élevés dans les secteurs recherchés. L’Algarve reste attractif, mais son marché immobilier est devenu nettement plus tendu.
Profil 04 • Mobilité professionnelle
Freelance ou nomade digital
Italie
Régime des impatriés sous conditions strictes, avec des démarches administratives pouvant être plus lourdes.
Portugal
Solutions de résidence adaptées aux ressortissants de pays tiers, anglais largement pratiqué et écosystèmes internationaux développés.
Profil 05 • Vie familiale
Famille avec enfants
Italie
Écoles publiques accessibles, vie de quartier développée et culture familiale fortement ancrée.
Portugal
Niveau de sécurité élevé, anglais largement pratiqué et offre d’écoles internationales développée notamment à Lisbonne et Porto.
Profil 06 • Travail à distance
Télétravailleur actif
Italie
Qualité de vie attractive, mais qualité de connexion et couverture numérique à vérifier selon la région et la commune choisies.
Portugal
Infrastructure numérique mature, fibre largement déployée dans de nombreuses zones et importante communauté internationale.
Profil 07 • Transmission
Succession et transmission du patrimoine
Italie
Droits de succession susceptibles de s’appliquer selon le lien de parenté et la valeur transmise, auxquels peut s’ajouter l’IMU selon la situation immobilière.
Portugal
Le conjoint et les descendants bénéficient d’un traitement particulièrement favorable en matière de droit de timbre sur les successions.
Lecture ImmoConnexion
Il n’existe pas de vainqueur absolu entre l’Italie et le Portugal. Le Sud de l’Italie peut devenir particulièrement compétitif pour certains retraités, investisseurs ou acheteurs disposant d’un budget limité. Le Portugal conserve davantage d’atouts pour certains profils internationaux, familles et télétravailleurs. La décision doit toutefois être prise à partir de votre situation fiscale, patrimoniale et familiale réelle.
Important : ces verdicts constituent des tendances générales et non des recommandations personnalisées. L’éligibilité aux régimes fiscaux, la fiscalité des pensions, des revenus locatifs et des successions dépendent notamment de la résidence fiscale, de la nature des revenus, du patrimoine et des conventions fiscales applicables.
À retenir : les points clés de ce comparatif Italie / Portugal
Synthèse ImmoConnexion • Italie vs Portugal
Italie ou Portugal : qui prend l’avantage selon chaque critère ?
Fiscalité, immobilier, rendement, succession, intégration ou qualité de vie : aucun pays ne domine sur tous les critères. Le bon choix dépend avant tout de votre profil et de votre projet.
Critère 01
Fiscalité des retraités
L’Italie dispose d’un régime forfaitaire à 7 % destiné à certains retraités étrangers qui transfèrent leur résidence fiscale dans des communes éligibles du Sud. Au Portugal, la fermeture du NHR aux nouveaux bénéficiaires a profondément modifié l’avantage fiscal dont bénéficiaient auparavant certains nouveaux résidents. La fiscalité effective dépend toutefois de la nature de la pension et de la convention fiscale applicable.
Critère 02
Prix d’entrée immobilier
Certaines zones du Sud italien conservent des prix immobiliers particulièrement bas, avec des marchés locaux où des biens habitables peuvent encore se négocier autour de 500 à 1 500 €/m². Au Portugal, Lisbonne, Porto, l’Algarve et plusieurs zones attractives ont connu une forte appréciation des prix, réduisant l’avantage historique du pays sur le coût d’acquisition.
Critère 03
Rendements locatifs
Les faibles prix d’acquisition observés dans certaines villes du Sud italien peuvent produire des rendements bruts supérieurs à ceux des grandes métropoles portugaises. Des fourchettes de 6 à 9 % sont observables sur certains marchés, contre environ 4,5 à 5,8 % dans plusieurs grandes villes portugaises. Ces rendements restent bruts : fiscalité, vacance, charges et travaux peuvent modifier fortement le rendement réellement perçu.
Critère 04
Succession et transmission
Le Portugal bénéficie d’un régime favorable pour les transmissions entre conjoint, descendants et ascendants en matière de droit de timbre. En Italie, les droits de succession dépendent notamment du lien de parenté et de la valeur transmise, avec différents taux et abattements.
Critère 05
Intégration au quotidien
Le Portugal peut faciliter les premières étapes d’une expatriation grâce à l’usage répandu de l’anglais dans de nombreuses zones urbaines et touristiques et à une importante communauté internationale. L’Italie demande généralement davantage d’investissement linguistique hors des grands centres, mais offre en contrepartie une vie locale, culturelle et gastronomique particulièrement riche.
Critère 06
Freelances et nomades digitaux
Le Portugal dispose d’un écosystème international développé, d’une bonne infrastructure numérique et de dispositifs de résidence destinés aux ressortissants de pays tiers exerçant une activité à distance. Lisbonne, Porto et Madère attirent notamment une importante population de travailleurs internationaux.
Critère 07
Sécurité
Les deux pays offrent globalement un niveau de sécurité élevé. Le Portugal se distingue régulièrement dans les comparaisons internationales consacrées à la paix et à la sécurité, tandis que l’Italie reste elle aussi une destination globalement sûre à l’échelle européenne.
Critère 08
Climat
Italie
Climat très contrasté entre le Nord, le Centre et le Sud. Les régions méridionales bénéficient d’un fort ensoleillement, avec des étés souvent chauds.
Portugal
Influence atlantique plus marquée et températures généralement plus tempérées, avec d’importantes différences entre le Nord, Lisbonne, l’intérieur et l’Algarve.
Critère 09
Coût de la vie
Italie
Les zones rurales et certaines villes du Sud peuvent offrir un coût de la vie particulièrement compétitif.
Portugal
Certaines villes moyennes du Centre et du Nord restent plus accessibles que Lisbonne, Porto ou les secteurs les plus recherchés de l’Algarve.
Notre analyse
L’Italie prend davantage l’avantage lorsque la priorité porte sur le prix d’acquisition, certains rendements locatifs ou le régime fiscal réservé à certains retraités dans le Sud. Le Portugal reste particulièrement compétitif pour l’intégration internationale, le travail à distance et certains enjeux de transmission. Mais la région choisie peut modifier davantage l’équation que le pays lui-même : comparer Lisbonne à la Sicile ou Milan à l’Alentejo sans tenir compte du profil recherché conduirait à des conclusions trompeuses.
Vous avez comparé l’Italie et le Portugal. Et maintenant ?
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Recevoir les prochaines analysesMini FAQ : Italie ou Portugal
Italie ou Portugal pour un retraité français en 2026 ?
Si votre pension se situe entre 1 500 et 3 000 €/mois et que vous êtes prêt à vivre dans le Sud de l’Italie, le régime forfaitaire à 7 % est difficilement battable aujourd’hui. La fin du NHR au Portugal a fondamentalement changé l’équation depuis 2024. Pour approfondir, notre comparatif dédié retraite en Italie et notre analyse fiscalité retraité Portugal vous donnent les détails opérationnels.
Où investir en immobilier : Italie ou Portugal ?
Pour un budget inférieur à 150 000 €, le Sud de l’Italie offre un meilleur rapport prix d’entrée / potentiel de rendement. Pour un investissement dans une grande capitale dynamique avec forte liquidité (revente facilitée), Lisbonne reste intéressant mais les rendements nets sont faibles (2,5–3,5 % après fiscalité et charges). Tout dépend de votre horizon d’investissement et de votre tolérance aux travaux et à la distance. Notre guide investir en Europe élargit la comparaison à d’autres marchés.
L’Italie est-elle plus bureaucratique que le Portugal ?
Oui, clairement. Les délais administratifs italiens sont en moyenne plus longs, les intermédiaires locaux (commercialisti, notai, geometri) plus indispensables, et les procédures moins digitalisées. Le Portugal a investi dans la simplification administrative, avec un résultat imparfait mais supérieur à l’Italie pour les expatriés débutants.
Peut-on vivre avec 2 000 € par mois en Italie ou au Portugal ?
Oui dans les deux cas, à condition de s’éloigner des capitales. Dans le Sud de l’Italie ou les villes moyennes portugaises, 2 000 € offrent un confort de vie sérieux. Notre article où prendre sa retraite avec 2 000 €/mois compare les options en détail.
Peut-on acheter un bien immobilier sans être résident dans les deux pays ?
Oui dans les deux cas pour les citoyens UE. L’acquisition est totalement ouverte. Il suffit d’obtenir un numéro fiscal local (NIF au Portugal, Codice Fiscale en Italie) et d’ouvrir un compte bancaire sur place. Notre article acheter une résidence secondaire en Italie détaille les étapes pratiques côté italien.
Quelle est la meilleure région en Italie pour s’expatrier ?
Cela dépend du profil.
- Pour la fiscalité avantageuse à 7 % : communes du Sud — Sicile, Calabre, Abruzzo, Basilicate.
- Pour qualité de vie et services : Toscane, Emilie-Romagne.
- Pour immobilier à prix d’entrée bas + cadre rural de qualité : Pouilles, Marches, Ombrie. Notre article vivre en Sicile est un bon point de départ pour le Sud.
Le Portugal est-il toujours intéressant fiscalement après la fin du NHR ?
Beaucoup moins pour les retraités. Pour les travailleurs qualifiés (chercheurs, profils tech), l’IFICI offre encore des avantages ciblés. Pour les investisseurs immobiliers non-résidents, le taux flat de 25 % sur les revenus locatifs reste compétitif par rapport à la France (30 % de prélèvements pour les non-résidents). Mais la fenêtre fiscale exceptionnelle qui a fait la réputation du Portugal s’est considérablement rétrécie depuis 2024. Notre article fiscalité retraité Portugal clarifie ce qui reste accessible et ce qui a changé.
Espagne, Italie ou Portugal : comment choisir ?
Si vous hésitez encore entre trois destinations, notre comparatif Espagne ou Portugal complète utilement cette analyse en ajoutant un troisième angle de comparaison, notamment sur la fiscalité pour non-résidents et les dynamiques immobilières ibériques.
Conclusion : quand choisir l’Italie, quand choisir le Portugal
L’arbitrage entre l’Italie et le Portugal n’appelle pas de réponse universelle. Ce qu’on peut affirmer avec les données de 2026 :
- Choisissez l’Italie si vous êtes retraité avec une pension entre 1 500 et 3 000 €/mois et disposé à vivre dans une commune méridionale — le régime à 7 % est le dispositif fiscal le plus favorable d’Europe du Sud à ce jour pour ce profil. Choisissez l’Italie si vous êtes investisseur avec un budget inférieur à 200 000 € et une tolérance aux travaux et à la gestion locative à distance. Choisissez l’Italie si vous recherchez une résidence secondaire à prix d’entrée raisonnable dans un cadre historique et climatique exceptionnel.
- Choisissez le Portugal si vous êtes freelance, télétravailleur ou actif qui valorise la facilité d’intégration, l’infrastructure numérique et un environnement international. Le pays peut également correspondre aux familles qui privilégient la sécurité, les écoles internationales et la qualité du cadre de vie. Si cette destination ressort de votre comparaison, notre guide pour vivre au Portugal permet d’approfondir les démarches, le logement, la fiscalité, la santé et le choix de la ville. Le Portugal conserve également des particularités à étudier pour la transmission patrimoniale.
Dans tous les cas, aucune décision patrimoniale ou de résidence ne devrait être prise sans avoir consulté un conseiller fiscal maîtrisant les deux pays, et sans avoir passé au minimum plusieurs semaines sur place hors saison touristique. Les chiffres orientent, le terrain décide.
Analyses fondées sur des données officielles et des sources institutionnelles, notamment Eurostat, OCDE, Commission européenne, administrations fiscales et organismes publics nationaux.