Acheter un appartement au Portugal en 2026 ne se résume plus à choisir entre Lisbonne, Porto et l’Algarve : c’est aussi composer avec une réforme fiscale qui change la donne pour les non-résidents, un marché où les petites surfaces se négocient parfois plus cher au m² que les grandes, et une procédure d’achat qui, sur le papier, semble simple mais réserve son lot de pièges à qui ne l’a jamais traversée. Entre le NIF à obtenir pour signer quoi que ce soit, l’IMT à calculer correctement, et le notaire qui refusera de signer si un seul document manque, mieux vaut connaître les règles du jeu avant de s’engager. Ce guide détaille les niveaux de prix observés par région, l’ensemble des frais à prévoir, et chaque étape de la procédure, du premier rendez-vous chez les Finanças jusqu’à la remise des clés.
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Recevoir les opportunitésCombien coûte un appartement au Portugal en 2026 ?
Selon les prix affichés observés sur les portails immobiliers de référence (Idealista, Properstar) au milieu de l’année 2026, le prix moyen national tourne autour de 4 400 €/m², mais cette moyenne masque des écarts considérables. À Lisbonne, le prix affiché médian dépasse désormais 6 000 €/m², avec des quartiers comme l’axe Avenida da Liberdade – Marquês de Pombal qui franchissent les 9 000 €/m², tandis que des zones plus excentrées comme Beato restent sous les 5 000 €/m². Porto reste globalement moins cher, mais la progression y a été forte ces dernières années. En Algarve, il faut compter environ 4 500 €/m² en moyenne, avec de fortes variations entre Faro et les zones touristiques prisées comme Lagos ou Albufeira.
Un détail surprend souvent les acheteurs : plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré grimpe. Les petites surfaces peuvent afficher un prix au mètre carré supérieur à celui des grands appartements, notamment dans les secteurs où la demande locative est forte. Un studio ou un T1 ne doit donc pas être considéré comme automatiquement « bon marché » sous prétexte de sa faible superficie : le budget total reste souvent élevé, la faible surface étant compensée par un prix au m² plus haut. Vérifiez toujours le prix médian actualisé auprès d’un portail comme idealista avant de vous fixer un budget.
Lisbonne, Porto, Algarve : comparatif des prix au m²
Où acheter selon votre budget et votre projet ?
Comparez les principaux marchés portugais, leurs niveaux de prix et le profil d’achat correspondant.
Sources : données d’annonces Idealista et Properstar, mi-2026. Les prix affichés ne correspondent pas nécessairement aux prix effectivement conclus lors des transactions.
Des alternatives encore plus accessibles hors des marchés les plus chers
Loin des projecteurs braqués sur Lisbonne et l’Algarve, plusieurs villes moyennes restent nettement plus abordables : Aveiro, Coimbra, Braga ou Viseu affichent des prix souvent inférieurs à 2 500 €/m², avec une qualité de vie que beaucoup d’expatriés découvrent seulement après coup. C’est aussi dans ces zones que le rapport entre le prix d’achat et le loyer potentiel reste le plus cohérent, alors que Lisbonne et l’Algarve ont vu leurs prix progresser plus vite que les loyers ces dernières années. Un arbitrage à faire selon votre priorité : vivre au centre d’une capitale animée, ou maximiser votre pouvoir d’achat immobilier.
Pour resituer ces montants dans un budget global d’expatriation (loyer si vous n’achetez pas tout de suite, alimentation, santé), notre article sur le coût de la vie réel au Portugal détaille les dépenses mensuelles par ville. Et si vous hésitez encore entre acheter directement ou d’abord tester le pays en location, notre guide pour s’installer au Portugal couvre l’ensemble des démarches d’expatriation, au-delà du seul achat immobilier.
Les frais à prévoir pour acheter un appartement au Portugal
Il n’existe pas de pourcentage universel à retenir par cœur. Le budget total dépend du prix du logement, de son usage (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), du statut fiscal de l’acquéreur et du recours ou non à un financement. Il faut additionner l’IMT applicable à votre situation, le droit de timbre, les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les éventuels coûts bancaires et juridiques. Trois postes dominent ce calcul : l’IMT, le droit de timbre, et les frais de notaire et d’enregistrement.
L’IMT, la taxe qui pèse le plus lourd
L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões, l’équivalent portugais des droits de mutation) est un impôt unique payé au moment de l’achat. Pour un résident fiscal achetant sa résidence principale, le barème reste progressif : exonération totale jusqu’à environ 106 346 € sur le continent (jusqu’à 132 933 € à Madère et aux Açores), puis des tranches croissantes pouvant atteindre 8 % pour les biens les plus chers. Les acheteurs de moins de 35 ans bénéficient d’un régime spécial, l’IMT Jovem, qui exonère totalement l’IMT et le droit de timbre pour une première résidence principale jusqu’à environ 330 539 €.
IMT à 7,5 % pour les non-résidents : ce qui change au 1er septembre 2026
Le vrai changement concerne les non-résidents, et il est désormais acté dans la loi. Le Decreto-Lei n.º 97/2026, publié le 20 mai 2026 (et rectifié le 13 juillet 2026), instaure un taux forfaitaire unique de 7,5 % d’IMT sur les achats résidentiels réalisés par des non-résidents, quel que soit le prix du bien, en remplacement du barème progressif. Ce nouveau taux entre en vigueur le 1er septembre 2026 : jusqu’au 31 août 2026, les non-résidents continuent de payer l’IMT selon le même barème progressif que les résidents.
Les exceptions au taux d’IMT de 7,5 % pour les non-résidents
Si vous signez l’escritura avant cette date, l’ancien régime s’applique encore. Après le 1er septembre 2026, plusieurs situations prévues par le texte permettent toutefois de ne pas supporter définitivement le taux forfaitaire de 7,5 %, notamment lorsque l’acquéreur a déjà été résident fiscal au Portugal, lorsqu’il devient résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat, ou lorsqu’il affecte le bien à la location de longue durée dans les conditions prévues par le dispositif. Dans ce dernier cas, le logement doit être mis en location dans les six mois, avec un loyer respectant le plafond applicable, et rester loué pendant la durée requise. Le montant déjà payé au taux de 7,5 % peut alors, lorsque les conditions sont réunies, faire l’objet d’une régularisation auprès de l’administration fiscale. Vérifiez toujours le calendrier précis et les conditions d’exception sur le portail officiel des Finanças portugaises avant de signer.
Quel taux d’IMT selon votre profil ?
Le montant de l’IMT dépend notamment de votre résidence fiscale, de l’usage du logement et, dans certains cas, de votre âge.
Montants indicatifs selon les règles applicables en 2026. L’IMT dépend de la situation de l’acheteur, de la nature du bien, de son affectation et des conditions d’éligibilité aux éventuelles exonérations.
Le droit de timbre et les frais de notaire
Le droit de timbre (Imposto do Selo) s’ajoute systématiquement, à hauteur de 0,8 % du prix déclaré du bien, avec 0,6 % supplémentaire si vous financez l’achat par un crédit immobilier. Comptez ensuite entre 1 000 et 2 000 € pour le notaire et l’enregistrement au registre foncier (Conservatória do Registo Predial), et prévoyez un budget pour un avocat local si vous achetez à distance ou si le bien présente des particularités juridiques : servitudes, hypothèque en cours, ou copropriété avec charges impayées.
Le crédit immobilier pour non-résidents
Les banques portugaises financent les non-résidents, mais avec des conditions plus strictes que pour un résident : apport personnel plus élevé, des taux d’intérêt et des frais de dossier variables selon l’établissement et votre profil, et une assurance-vie souvent exigée en garantie. Une estimation bancaire du bien, obligatoire pour tout financement, est facturée quelques centaines d’euros. Demandez systématiquement une simulation chiffrée à deux ou trois banques avant de vous engager : les conditions varient sensiblement d’un établissement à l’autre et évoluent avec les taux directeurs de la BCE. Si vous cherchez plutôt à évaluer la rentabilité d’un achat locatif plutôt qu’une résidence, notre analyse investir au Portugal : fiscalité et rentabilité réelle détaille le rendement net après impôts, un calcul différent de celui d’un achat pour y vivre.
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Recevoir les analyses privéesLes étapes pour acheter un appartement au Portugal, du NIF à la remise des clés
La procédure suit une séquence assez stricte. Sauter une étape ou se présenter le jour de la signature avec un dossier incomplet peut reporter la transaction de plusieurs semaines, le notaire refusant purement et simplement de signer si un document manque.
Obtenir votre NIF et ouvrir un compte bancaire
Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est le numéro fiscal portugais. Il intervient dans de nombreuses démarches nécessaires à un projet immobilier, notamment pour les obligations fiscales liées à l’acquisition, l’ouverture d’un compte bancaire ou encore certains contrats de services. Les citoyens résidant dans l’Union européenne, en Norvège, en Islande ou au Liechtenstein peuvent le demander sans obligation de désigner un représentant fiscal, la démarche restant facultative pour eux. Pour les résidents de pays tiers, la désignation d’un représentant fiscal n’est pas non plus exigée au moment de la simple attribution du NIF en tant que non-résident, mais elle devient obligatoire, sous 15 jours, dès qu’un lien fiscal se crée avec le Portugal — typiquement l’achat d’un bien immobilier.
Dans la pratique, la plupart des acheteurs non-résidents désignent tout de même un avocat ou un comptable local comme représentant fiscal dès le départ, pour simplifier la réception du courrier administratif. Comptez de gratuit à environ 150 € selon la voie choisie. Si votre projet s’inscrit dans une expatriation plus large et que vous envisagez un visa de long séjour, notre guide sur le visa D7 Portugal explique les conditions de revenus et les démarches à mener en parallèle, notamment auprès de l’AIMA, l’agence portugaise en charge des migrations et de l’asile.
Trouver le bien et signer le CPCV
Une fois le bien choisi, l’étape suivante est la signature du Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV), l’équivalent du compromis de vente français. Ce contrat fixe le prix, la date prévue pour l’acte définitif, et le montant de l’acompte, généralement entre 10 et 20 % du prix, parfois jusqu’à 30 %. C’est un engagement contractuel puissant : si l’acheteur se rétracte sans motif valable, il perd son acompte ; si le vendeur se rétracte, il doit en général rembourser le double. Cette clause protège l’acheteur contre une revente de dernière minute à un prix plus élevé.
Les vérifications juridiques avant de signer
Avant le CPCV, faites vérifier par un avocat indépendant (et non celui du vendeur ou de l’agence) plusieurs documents : la Caderneta Predial Urbana (fiche fiscale du bien), la Certidão Permanente do Registo Predial (situation juridique et hypothécaire), le certificat de performance énergétique, le permis d’habitation le cas échéant, et une attestation d’absence de dette de copropriété si le bien est en immeuble collectif. Cette dernière vérification évite une mauvaise surprise fréquente : hériter de charges impayées par l’ancien propriétaire.
La signature de l’escritura chez le notaire
L’escritura pública est l’acte de vente définitif, signé devant un notaire portugais (notário) ou via le service simplifié Casa Pronta. Avec un dossier complet, comptez en général quelques semaines entre le CPCV et l’escritura pour un achat comptant, et sensiblement plus longtemps si un crédit immobilier est en cours d’instruction, le temps que la banque évalue le bien et prépare ses propres documents. Si vous ne pouvez pas être présent physiquement, une procuration permet à votre avocat de signer en votre nom. Vous pouvez consulter les règles de la profession sur le site de l’Ordre des notaires portugais.
Après l’achat : enregistrement, IMI et charges de copropriété
Une fois l’acte signé, il reste à enregistrer le transfert de propriété au Conservatória do Registo Predial, déclarer le bien aux Finanças, transférer les contrats d’eau, d’électricité et de gaz, et souscrire une assurance habitation (obligatoire en cas de crédit, fortement conseillée sinon). Chaque année ensuite, vous devrez payer l’IMI, la taxe foncière municipale, calculée entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur patrimoniale taxable (VPT) pour un bien urbain — une valeur administrative qui reste souvent nettement inférieure au prix de marché réel, l’écart précis dépendant de la commune et de l’ancienneté de l’évaluation. Pour comprendre l’ensemble de votre exposition fiscale une fois propriétaire, notre article sur la fiscalité au Portugal détaille l’IRS, l’IMI et les règles applicables aux expatriés.
Les pièges à éviter avant d’acheter un appartement au Portugal
Les 6 erreurs à éviter avant d’acheter
Fiscalité, location touristique, financement ou vérifications juridiques : certains points doivent être contrôlés avant de signer.
Acheter au Portugal pour préparer sa retraite
Si votre projet immobilier s’accompagne d’un projet de retraite au Portugal, notre guide sur la retraite au Portugal détaille le budget, la fiscalité et la qualité de vie à anticiper au-delà du seul achat du bien.
Questions fréquentes sur l’achat d’un appartement au Portugal
Un non-résident peut-il acheter un appartement au Portugal sans restriction ?
Oui, aucune restriction de nationalité ne limite l’achat immobilier au Portugal. La différence se joue sur la fiscalité : à partir du 1er septembre 2026, un non-résident supporte en principe le taux forfaitaire d’IMT de 7,5 %, alors qu’un résident fiscal bénéficie du barème progressif, souvent plus favorable. Avant cette date, les deux profils sont soumis au même barème.
Combien de temps dure l’achat d’un appartement au Portugal ?
En général quelques semaines entre le compromis de vente (CPCV) et l’acte définitif (escritura) pour un achat comptant, et plus longtemps si un crédit immobilier doit être instruit.
Quel budget total prévoir en plus du prix d’achat ?
Il n’existe pas de pourcentage universel : le montant dépend du prix du bien, de son usage, du statut fiscal de l’acheteur et du recours à un financement. Additionnez l’IMT applicable à votre situation, le droit de timbre, les frais de notaire et d’enregistrement, et les éventuels coûts bancaires et juridiques pour obtenir une estimation fiable.
Le Golden Visa fonctionne-t-il encore avec l’achat d’un appartement ?
Non. Depuis la réforme de 2023, l’immobilier a été retiré des catégories d’investissement éligibles au Golden Visa portugais.
Faut-il obligatoirement un avocat pour acheter au Portugal ?
Ce n’est pas légalement obligatoire, mais fortement recommandé, en particulier à distance : c’est l’avocat, et non le notaire, qui vérifie en amont les documents du bien et vous protège contre les dettes ou servitudes cachées.
Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier au Portugal ?
Oui, les banques portugaises financent les non-résidents, avec en général un apport personnel plus élevé exigé qu’un résident. Les taux et conditions varient d’un établissement à l’autre : une mise en concurrence de plusieurs banques reste le meilleur réflexe.
Peut-on négocier le prix d’un appartement au Portugal ?
Oui. Une négociation reste possible, notamment lorsqu’un bien est commercialisé depuis longtemps, nécessite des travaux ou lorsque le vendeur souhaite conclure rapidement. Une pré-approbation bancaire, lorsqu’elle est possible, peut également renforcer la crédibilité de l’offre de l’acheteur.
Vous savez maintenant comment acheter au Portugal. Reste à trouver la bonne opportunité.
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Recevoir les opportunitésCe qu’il faut retenir avant d’acheter un appartement au Portugal
Acheter un appartement au Portugal en 2026 reste accessible, mais la donne change pour les non-résidents à partir du 1er septembre 2026, date d’entrée en vigueur du taux forfaitaire d’IMT à 7,5 %. Si cet achat s’inscrit dans un projet d’installation durable, notre guide pour vivre au Portugal analyse également le budget, la fiscalité, le choix de la ville, la santé et les principaux arbitrages à anticiper au quotidien. Le bon réflexe consiste à budgétiser large dès le départ : prix du bien, ensemble des frais annexes calculés selon votre situation propre (IMT, droit de timbre, notaire, enregistrement), IMI annuel, et un délai réaliste si un crédit est nécessaire. Sur le terrain, la sécurité de la transaction repose moins sur le notaire, qui n’intervient qu’à la toute fin, que sur l’avocat indépendant qui vérifie les documents en amont. Entre les écarts de prix selon les régions, un calendrier fiscal qui bascule en cours d’année, et les spécificités de chaque copropriété, chaque dossier mérite une vérification au cas par cas auprès d’un professionnel plutôt qu’une généralité lue en ligne.