Italie ou Portugal : où vivre, investir ou prendre sa retraite en 2026 ?

Italie ou Portugal — c’est l’une des questions les plus posées par les Français qui envisagent de s’expatrier en Europe du Sud, et aussi l’une des plus mal traitées sur internet. En 2026, ce choix n’a plus rien d’anodin : les dynamiques macroéconomiques ont profondément rebattu les cartes depuis 2020. L’inflation a remodelé le pouvoir d’achat dans les deux pays, les marchés immobiliers ont connu des trajectoires opposées selon les régions, et les régimes fiscaux qui attiraient des milliers d’Européens il y a cinq ans ont été profondément restructurés. Le Portugal a mis fin au NHR tel qu’on le connaissait, tandis que l’Italie a consolidé et élargi ses régimes de faveur pour les retraités et les nouveaux résidents dans le Sud. Résultat : la réponse à la question “Italie ou Portugal ?” a changé. Et elle dépend entièrement de votre profil — retraité, investisseur, freelance, famille — et de la région exacte que vous visez.

Ce comparatif ne cherche pas à vous vendre un pays de carte postale. Il vous donne les chiffres, les mécanismes fiscaux réels, les données de marché immobilier et les nuances de terrain pour décider avec méthode.

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Italie ou Portugal en 2026 : les grandes différences à connaître

Avant d’aller dans le détail, un premier cadrage macroéconomique s’impose. Ces deux pays partagent le soleil méditerranéen et l’euro, mais leurs structures économiques, leurs marchés immobiliers et leurs systèmes fiscaux sont fondamentalement différents. L’Italie est la troisième économie de la zone euro, avec un tissu industriel dense, une dette publique élevée (environ 137 % du PIB selon Eurostat) et des disparités régionales extrêmes entre le Nord productif et le Sud sous-développé. Le Portugal est une économie ouverte de taille modeste, très dépendante du tourisme et des flux d’investissements étrangers, qui a connu une transformation rapide depuis 2015 grâce notamment à ses politiques d’attractivité fiscale.

Les principaux écarts entre l’Italie et le Portugal en un coup d’œil

Sources : Eurostat, OCDE, ISTAT, INE Portugal, Banco de Portugal.

Verdict rapide :

• Retraité : avantage Italie.
• Investisseur immobilier : avantage Italie.
• Résidence secondaire : avantage Italie.
• Famille : avantage Portugal.
• Freelance / télétravailleur : avantage Portugal.
• Transmission patrimoniale : avantage Portugal.

Coût de la vie : quel pays offre le meilleur pouvoir d’achat réel ?

L’illusion d’un Portugal uniformément bon marché a volé en éclats avec l’inflation post-Covid et la pression de la demande internationale. Entre 2020 et 2025, les loyers à Lisbonne ont progressé de plus de 35 % selon les données de l’Instituto Nacional de Estatística. Porto suit la même trajectoire. Ce n’est plus le pays qu’on découvrait dans les guides de 2018.

Logement : deux marchés à géographie variable

Au Portugal, Lisbonne et Porto sont sorties de la catégorie “marché accessible”. Un deux-pièces correct à Lisbonne en location tourne entre 1 200 et 1 800 € par mois en 2026. À Porto : 900 à 1 400 €. En dehors de ces capitales — Braga, Évora, Faro, Setúbal — les loyers chutent franchement entre 500 et 800 €. Notre analyse détaillée du coût de la vie au Portugal documente ces évolutions.

En Italie, Milan et Florence sont hors de prix (1 500 à 2 500 € pour un deux-pièces en zone centrale). Rome est plus abordable qu’on ne le pense hors centre (700 à 1 200 €). Et les villes du Sud — Naples, Palerme, Catane, Bari — proposent des loyers comparables aux villes moyennes portugaises : 400 à 750 € pour un appartement correct. Notre guide vivre en Italie détaille ces écarts région par région.

Alimentation, énergie, services

Sur les courses alimentaires, l’Italie dispose d’un avantage structurel : des produits locaux (légumes de saison, huile d’olive, pâtes) de qualité exceptionnelle à prix dérisoires sur les marchés de quartier. Le Portugal compense avec des produits de la mer très accessibles et une offre de restauration populaire encore bon marché en province.

Sur l’énergie, le Portugal souffre de tarifs électriques historiquement parmi les plus élevés d’Europe, couplés à une isolation thermique souvent insuffisante dans le bâti ancien. L’Italie a subi les chocs gaziers de 2022-2023 de plein fouet, mais ses infrastructures de gaz naturel restent très développées et ses normes de rénovation thermique progressent rapidement au Nord.

Budget réel pour un couple en 2026

Immobilier : Italie ou Portugal pour investir en 2026 ?

L’investissement immobilier en Europe du Sud n’est plus le même exercice qu’il y a dix ans. Les marchés ont mûri, les réglementations locatives se sont durcies (encadrement des loyers à Lisbonne, nouvelles règles Airbnb en Italie), et les rendements nets ont été compressés par la hausse des prix d’entrée dans les zones tendues. L’enjeu est désormais de distinguer rendement brut affiché et rendement net réel après fiscalité, charges et vacance locative. Pour une vision comparative élargie à l’ensemble des marchés européens, notre guide investir en Europe replace l’Italie et le Portugal dans un contexte continental.

Acheter en Italie : un marché à deux vitesses avec des poches d’opportunité réelles

Le marché immobilier italien est fondamentalement hétérogène. Le Nord (Milan, Venise, Florence, Bologne) suit une logique de capitales européennes avec des prix entre 4 000 et 8 000 €/m². Le Sud reste le marché le plus sous-évalué d’Europe occidentale. En Sicile, Calabre, Basilicate, Abruzzo : des biens habitables entre 500 et 1 200 €/m² existent encore. Des programmes de vente à 1 € sont médiatisés — mais lisez impérativement les conditions réelles avant de vous emballer, notre article acheter une maison en Italie pour 1 euro fait le point sans filtre sur les obligations de rénovation et les coûts cachés.

Pour un investisseur patrimonial qui veut une résidence secondaire de qualité à prix raisonnable, le sud de l’Italie offre un potentiel de valorisation long terme réel, à condition de bien choisir la zone et de maîtriser les travaux. Notre dossier complet acheter une résidence secondaire en Italie détaille les démarches, les pièges juridiques et les régions à privilégier.

Sur la location saisonnière, les zones touristiques du Sud (Sicile côtière, Pouilles, Sardaigne) peuvent afficher des rendements bruts de 6 à 9 %. Mais la réglementation s’est durcie : depuis 2024-2025, le CIN (Codice Identificativo Nazionale) est obligatoire pour toute location touristique, et les règles varient selon les communes. Notre article fiscalité Airbnb Italie fait le point complet sur ce cadre réglementaire.

Acheter au Portugal : liquidité supérieure, entrée de gamme plus chère

Le Portugal offre un marché immobilier très liquide, porté par une demande internationale structurelle. Après la suppression du programme des Golden Visas par acquisition résidentielle directe, le marché s’est recentré sur la qualité des biens et la location longue durée. Lisbonne, Porto et l’Algarve restent des aimants pour les capitaux étrangers. Les investisseurs avisés se repositionnent sur des villes secondaires en croissance (Braga, Setúbal, Leiria) où les prix d’entrée restent raisonnables. Notre guide stratégique investir au Portugal analyse la rentabilité nette réelle de ces marchés.

Rendements locatifs comparés en 2026

Note importante : ces rendements sont bruts. Après application de la fiscalité (cedolare secca 21 % en Italie, 25 % flat au Portugal pour non-résidents), des charges de copropriété, de l’IMU (Italie) ou de l’IMI (Portugal) et des frais de gestion, les rendements nets descendent souvent de 1,5 à 2,5 points selon les configurations. Ne comparez jamais deux investissements sur le brut seul.

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Fiscalité : Italie ou Portugal, lequel est le plus avantageux ?

C’est le point qui change tout. Et c’est là que les idées reçues de 2019-2022 font le plus de dégâts si vous les prenez pour argent comptant en 2026.

Pour les retraités : l’Italie a pris l’avantage depuis 2024

Le Portugal a longtemps écrasé la concurrence grâce au régime NHR (Non-Habitual Resident), qui permettait aux retraités européens d’être imposés à 0 % puis à 10 % sur leurs pensions étrangères pendant 10 ans. Ce régime n’est plus accessible aux nouveaux arrivants depuis janvier 2024. Il a été remplacé par l’IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação e Criação), qui cible essentiellement les chercheurs et travailleurs hautement qualifiés — donc hors du champ de la majorité des retraités. Résultat : les pensions étrangères perçues par les nouveaux résidents portugais sont désormais soumises au régime fiscal de droit commun, dont le barème progressif peut atteindre 48 % selon le niveau de revenu. Notre guide sur la fiscalité retraité Portugal après la fin du NHR décrypte les nouvelles règles.

Le régime italien à 7 % : l’avantage fiscal qui change le match

L’Italie a répliqué avec un atout redoutable : le régime forfaitaire à 7 % (article 24-ter du TUIR — Testo Unico delle Imposte sui Redditi) pour les retraités étrangers qui s’installent dans une commune méridionale de moins de 20 000 habitants. Concrètement : Sicile, Calabre, Sardaigne, Pouilles, Basilicate, Abruzzo, Campanie, Molise. Ce régime permet de payer un impôt forfaitaire de 7 % sur l’ensemble de vos revenus étrangers — pensions, revenus fonciers, dividendes — pendant 10 ans renouvelables. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été résident fiscal en Italie lors des 5 dernières années.

Exemple concret : pour un retraité avec 2 000 € de pension mensuelle (24 000 €/an), le régime à 7 % représente environ 1 680 € d’impôt annuel. En France sur les mêmes revenus, la note dépasserait 4 000 à 5 000 € après abattements. L’écart est considérable. Notre article dédié à la retraite en Italie et les règles de résidence fiscale italienne détaillent les conditions d’éligibilité et les démarches pratiques.

Pour les investisseurs non-résidents : avantage Italie sur les revenus locatifs

En Italie, la cedolare secca (taxe sèche libératoire) impose les revenus locatifs à taux fixe : 21 % en location classique, 10 % en bail à loyer convenu (canone concordato). C’est simple, prévisible, et souvent plus avantageux que le régime standard. Au Portugal, les revenus locatifs pour non-résidents sont soumis à un flat tax de 25 % (réduit pour certains baux longue durée). Sur ce seul critère, l’Italie conserve un avantage net de 4 points en bail standard. Notre article sur la fiscalité locative Italie pour non-résidents développe les mécanismes concrets.

Pour les actifs et freelances : Portugal reste plus accessible

L’Italie dispose du régime “Impatriati” pour les actifs qualifiés qui transfèrent leur résidence, permettant une exonération partielle sur les revenus d’activité. Mais les conditions se sont resserrées en 2024. Le Portugal, avec son visa D7 (revenus passifs) et son écosystème numérique mature à Lisbonne et Madère, reste plus simple d’accès pour un freelance ou un nomade digital. Notre guide sur le visa D7 Portugal détaille les revenus minimums requis et les démarches AIMA.

Succession : avantage structurel au Portugal

C’est un point que beaucoup ignorent. En Italie, les droits de succession entre époux et descendants en ligne directe s’appliquent avec un abattement de 1 million d’euros par héritier, puis un taux de 4 %. Au-delà, les taux montent. L’IMU (taxe foncière annuelle) s’ajoute à la charge patrimoniale sur les biens détenus. Notre article sur la fiscalité de succession en Italie détaille ce que vous paierez réellement. Au Portugal, les droits de succession entre époux et enfants sont exonérés. Pour un patrimoine immobilier à transmettre, c’est un avantage réel et souvent décisif.

Retraite : Italie ou Portugal pour bien vivre sa pension ?

La question fiscale ne suffit pas. La retraite à l’étranger, c’est aussi la santé, le climat, l’intégration sociale et la capacité à vivre sereinement au quotidien.

Santé : deux systèmes corrects, deux réalités de terrain

L’Italie dispose du SSN (Servizio Sanitario Nazionale), classé parmi les meilleurs au monde par l’OMS en termes d’espérance de vie en bonne santé. La nuance essentielle : les hôpitaux du Nord sont excellents, ceux du Sud souffrent de sous-investissement chronique. Si vous vous installez en Calabre ou en Sicile pour le régime à 7 %, anticipez un recours régulier au secteur privé, ce qui représente un coût mensuel de 80 à 200 € selon la couverture souhaitée.

Le Portugal offre le SNS (Serviço Nacional de Saúde), accessible aux résidents UE et doté d’un réseau de cliniques privées modernes où le personnel parle couramment l’anglais et souvent le français. Les assurances santé privées se sont largement démocratisées à des tarifs compétitifs (70 à 150 €/mois pour une couverture sérieuse).

Climat : régularité atlantique vs diversité méditerranéenne

Le Portugal propose une régularité atlantique appréciée par les personnes sensibles aux fortes chaleurs : des hivers doux (15-18°C en Algarve), des étés chauds mais tempérés par la brise marine. C’est idéal pour ceux qui veulent de la lumière sans canicule.

L’Italie offre des contrastes plus marqués. Le Sud (Sicile, Pouilles) accumule plus de 2 500 heures d’ensoleillement annuel selon l’ISTAT, avec des étés chauds (35-40°C en juillet-août). Les amateurs de montagne trouveront au Nord des hivers vrais et des saisons marquées. La diversité climatique italienne est une force pour ceux qui souhaitent ne pas se cantonner à une seule ambiance.

Intégration : facilité portugaise vs richesse italienne

Le Portugal a créé en quelques années une infrastructure d’accueil pour expatriés sans équivalent : communauté francophone structurée, anglais très répandu chez les moins de 40 ans, démarches partiellement digitalisées, écosystème de coworking dense à Lisbonne et Porto. L’intégration pratique y est nettement plus rapide pour un Français.

L’Italie demande un investissement personnel plus important. La bureaucratie est objectivement complexe (ouverture de compte bancaire, enregistrement de résidence, codice fiscale, permessi vari), les délais sont longs, et les intermédiaires locaux — commercialista, notaio, agente immobiliare — sont souvent incontournables. En contrepartie, la richesse culturelle, gastronomique et sociale de l’Italie est incomparable. Ceux qui s’y intègrent vraiment ne repartent plus. Pour en savoir plus sur la vie quotidienne au sud, notre article vivre en Sicile donne un aperçu concret.

Pour une comparaison axée sur la retraite et la France, notre dossier retraite France vs Portugal complète utilement cet angle.

Tableau de synthèse final : Italie ou Portugal selon votre profil

À retenir : les points clés de ce comparatif Italie / Portugal

• Fiscalité retraités : L’Italie a pris l’avantage depuis 2024 grâce au régime forfaitaire à 7 % dans le Sud (communes < 20 000 habitants). Le Portugal a supprimé le NHR pour les nouveaux arrivants : les pensions étrangères sont désormais soumises au régime fiscal de droit commun, dont le barème progressif peut atteindre 48 % selon le niveau de revenu.
• Immobilier prix d’entrée : Le Sud de l’Italie est le marché le plus sous-évalué d’Europe occidentale. Des biens habitables sont accessibles entre 500 et 1 500 €/m². Au Portugal, les zones attractives ont fortement progressé depuis 2017 (+60 % à Lisbonne et Porto).
• Rendements locatifs : L’Italie offre des rendements bruts supérieurs dans le Sud (6–9 %) avec une cedolare secca à 21 % maximum. Le Portugal affiche 4,5–5,8 % dans les grandes villes avec un taux de 25 % pour les non-résidents.
• Succession : Avantage Portugal — exonération totale entre époux et enfants. En Italie, des droits de succession s’appliquent au-delà des abattements.
• Qualité d’intégration : Portugal plus accessible pratiquement (anglais courant, bureaucratie simplifiée). Italie plus exigeante mais plus riche culturellement et gastronomiquement.
• Freelances et nomades digitaux : Portugal nettement favorisé (visa D7, hubs tech, infrastructure numérique, visa digital nomad Madère).
• Sécurité : Portugal classé dans le top 5 mondial (GPI). Italie excellent également mais légèrement en retrait sur ce critère.
• Climat : Portugal plus régulier et tempéré (atlantique). Italie plus contrasté avec un Sud très ensoleillé (+2 500h/an) et des étés chauds.
• Coût de la vie : Comparables en province. Avantage Italie dans les zones rurales du Sud. Avantage Portugal dans les villes moyennes du Centre et du Nord du pays.

Vous avez maintenant les clés. La question est simple :

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Mini FAQ : Italie ou Portugal

Italie ou Portugal pour un retraité français en 2026 ?

Si votre pension se situe entre 1 500 et 3 000 €/mois et que vous êtes prêt à vivre dans le Sud de l’Italie, le régime forfaitaire à 7 % est difficilement battable aujourd’hui. La fin du NHR au Portugal a fondamentalement changé l’équation depuis 2024. Pour approfondir, notre comparatif dédié retraite en Italie et notre analyse fiscalité retraité Portugal vous donnent les détails opérationnels.

Où investir en immobilier : Italie ou Portugal ?

Pour un budget inférieur à 150 000 €, le Sud de l’Italie offre un meilleur rapport prix d’entrée / potentiel de rendement. Pour un investissement dans une grande capitale dynamique avec forte liquidité (revente facilitée), Lisbonne reste intéressant mais les rendements nets sont faibles (2,5–3,5 % après fiscalité et charges). Tout dépend de votre horizon d’investissement et de votre tolérance aux travaux et à la distance. Notre guide investir en Europe élargit la comparaison à d’autres marchés.

L’Italie est-elle plus bureaucratique que le Portugal ?

Oui, clairement. Les délais administratifs italiens sont en moyenne plus longs, les intermédiaires locaux (commercialisti, notai, geometri) plus indispensables, et les procédures moins digitalisées. Le Portugal a investi dans la simplification administrative, avec un résultat imparfait mais supérieur à l’Italie pour les expatriés débutants.

Peut-on vivre avec 2 000 € par mois en Italie ou au Portugal ?

Oui dans les deux cas, à condition de s’éloigner des capitales. Dans le Sud de l’Italie ou les villes moyennes portugaises, 2 000 € offrent un confort de vie sérieux. Notre article où prendre sa retraite avec 2 000 €/mois compare les options en détail.

Peut-on acheter un bien immobilier sans être résident dans les deux pays ?

Oui dans les deux cas pour les citoyens UE. L’acquisition est totalement ouverte. Il suffit d’obtenir un numéro fiscal local (NIF au Portugal, Codice Fiscale en Italie) et d’ouvrir un compte bancaire sur place. Notre article acheter une résidence secondaire en Italie détaille les étapes pratiques côté italien.

Quelle est la meilleure région en Italie pour s’expatrier ?

Cela dépend du profil.

• Pour la fiscalité avantageuse à 7 % : communes du Sud — Sicile, Calabre, Abruzzo, Basilicate.
• Pour qualité de vie et services : Toscane, Emilie-Romagne.
• Pour immobilier à prix d’entrée bas + cadre rural de qualité : Pouilles, Marches, Ombrie. Notre article vivre en Sicile est un bon point de départ pour le Sud.

Le Portugal est-il toujours intéressant fiscalement après la fin du NHR ?

Beaucoup moins pour les retraités. Pour les travailleurs qualifiés (chercheurs, profils tech), l’IFICI offre encore des avantages ciblés. Pour les investisseurs immobiliers non-résidents, le taux flat de 25 % sur les revenus locatifs reste compétitif par rapport à la France (30 % de prélèvements pour les non-résidents). Mais la fenêtre fiscale exceptionnelle qui a fait la réputation du Portugal s’est considérablement rétrécie depuis 2024. Notre article fiscalité retraité Portugal clarifie ce qui reste accessible et ce qui a changé.

Espagne, Italie ou Portugal : comment choisir ?

Si vous hésitez encore entre trois destinations, notre comparatif Espagne ou Portugal complète utilement cette analyse en ajoutant un troisième angle de comparaison, notamment sur la fiscalité pour non-résidents et les dynamiques immobilières ibériques.

Conclusion : quand choisir l’Italie, quand choisir le Portugal

L’arbitrage entre l’Italie et le Portugal n’appelle pas de réponse universelle. Ce qu’on peut affirmer avec les données de 2026 :

• Choisissez l’Italie si vous êtes retraité avec une pension entre 1 500 et 3 000 €/mois et disposé à vivre dans une commune méridionale — le régime à 7 % est le dispositif fiscal le plus favorable d’Europe du Sud à ce jour pour ce profil. Choisissez l’Italie si vous êtes investisseur avec un budget inférieur à 200 000 € et une tolérance aux travaux et à la gestion locative à distance. Choisissez l’Italie si vous recherchez une résidence secondaire à prix d’entrée raisonnable dans un cadre historique et climatique exceptionnel.
• Choisissez le Portugal si vous êtes freelance, télétravailleur ou actif qui valorise la facilité d’intégration, l’infrastructure numérique et un environnement anglophone. Choisissez le Portugal si vous êtes en famille avec des enfants et que la sécurité, les écoles internationales et la qualité de l’environnement urbain priment. Choisissez le Portugal si vous construisez un patrimoine à transmettre — l’exonération des droits de succession entre époux et enfants est un avantage structurel que l’Italie ne compense pas.

Dans tous les cas, aucune décision patrimoniale ou de résidence ne devrait être prise sans avoir consulté un conseiller fiscal maîtrisant les deux pays, et sans avoir passé au minimum plusieurs semaines sur place hors saison touristique. Les chiffres orientent, le terrain décide.

Avertissement — Les informations présentées dans ce guide sont fournies à titre informatif et pédagogique. Elles ne constituent ni un conseil juridique, fiscal, patrimonial ou financier personnalisé. Chaque situation étant différente, il est recommandé de consulter un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine qualifié avant toute décision d’investissement, d’expatriation ou d’optimisation fiscale.