Un terrain à Madagascar pour un étranger obéit à des règles particulières, et la loi n°2026-007 adoptée en 2026 soulève désormais de nouvelles questions pour les investisseurs. Elle organise le transfert à l’État malagasy de certains terrains dont les titres sont restés inscrits au nom d’étrangers depuis l’époque coloniale. Contrairement à ce que peuvent laisser penser certaines formulations médiatiques, il ne s’agit pas d’une reprise générale des terrains détenus ou utilisés aujourd’hui par des étrangers.
Pour un investisseur étranger qui s’intéresse à un terrain à Madagascar, la vraie question est plus précise : quels titres sont concernés, quelles situations sont exclues, où en est réellement l’application du texte et que faut-il vérifier avant de signer ? Pour comprendre le cadre général, notre guide du foncier à Madagascar détaille les différences entre titre foncier, certificat foncier, propriété privée non titrée et bail emphytéotique.
À retenir
- La loi n°2026-007 a été adoptée par l’Assemblée nationale le 1er juillet 2026.
- Elle a été déclarée conforme à la Constitution par la décision n°15-HCC/D3 du 3 août 2026.
- Elle vise certains titres restés inscrits au nom d’étrangers depuis la période coloniale, et non tous les terrains liés aujourd’hui à des ressortissants étrangers.
- Trois grandes catégories d’exclusion sont explicitement mentionnées par la HCC.
- Des mécanismes de régularisation existent notamment pour certains occupants de bonne foi et un recours devant le tribunal civil est prévu en cas de litige.
- La réforme intervient dans le contexte institutionnel particulier de la Refondation issue de la crise politique de 2025.
- Sa portée économique est relativisée par certains chercheurs, qui estiment que les principaux problèmes fonciers malgaches se situent ailleurs.
- Son impact réel dépendra notamment du recensement des terrains effectivement concernés.
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Recevoir les analyses ImmoConnexionTerrain à Madagascar pour un étranger : que prévoit réellement la loi n°2026-007 ?
La Haute Cour constitutionnelle décrit le texte comme fixant le régime juridique du transfert de plein droit à l’État Malagasy des terrains inscrits au nom d’étrangers pendant l’époque coloniale.
Le législateur présente cette réforme comme une étape de la décolonisation foncière et comme un moyen de restaurer la maîtrise de l’État sur certains titres hérités de la période coloniale.
Le 26 juin 1960, date de l’indépendance de Madagascar, constitue la référence historique centrale. C’est pourquoi il faut distinguer deux situations qui n’ont rien d’équivalent : un terrain actuellement utilisé par un étranger et un titre foncier resté juridiquement inscrit au nom d’une personne étrangère depuis l’époque coloniale.
Une réforme adoptée dans un contexte politique exceptionnel
Cette dimension ne peut pas être ignorée par un investisseur de long terme. La loi est adoptée dans le cadre institutionnel issu de la crise politique de 2025.
À l’automne 2025, Madagascar a connu plusieurs semaines de manifestations, initialement liées notamment aux coupures d’eau et d’électricité, avant que la contestation ne s’élargisse à des questions de gouvernance. Le 14 octobre 2025, la Haute Cour constitutionnelle a constaté la vacance de la présidence de la République et l’impossibilité des mécanismes civils ordinaires de suppléance de fonctionner. Elle a alors confié l’exercice des fonctions de chef de l’État au colonel Michael Randrianirina.
La lecture internationale de cette séquence est différente de la présentation juridique de la HCC. Dans une dépêche Reuters publiée le 14 octobre 2025 et reprise par GMA News, l’agence rapporte qu’un commandant de l’armée a annoncé que les militaires avaient pris le pouvoir après la destitution d’Andry Rajoelina. La juridiction constitutionnelle malgache présente pour sa part sa décision comme une réponse à une vacance institutionnelle et à une rupture de la continuité de l’État.
La décision du 3 août 2026 relative à la loi foncière se réfère elle-même à cette décision du 14 octobre 2025 et indique que la saisine a été effectuée par le « Président de la Refondation de la République de Madagascar ».
Pour l’investisseur : la conformité constitutionnelle actuelle du texte est un fait juridique. Elle ne permet pas, à elle seule, de mesurer la stabilité institutionnelle ou réglementaire à plusieurs décennies. Pour un projet foncier de longue durée, ces deux dimensions doivent être analysées séparément.
Quels terrains sont explicitement exclus ?
La HCC reprend trois exclusions prévues à l’article 3. Elles montrent pourquoi la formule « Madagascar saisit les terrains des étrangers » est juridiquement trop large.
| Situation | Traitement indiqué par la HCC |
|---|---|
| Terrain diplomatique ou consulaire | Les terrains inscrits au nom d’une représentation diplomatique ou consulaire étrangère sont exclus du transfert. |
| Mutation au profit d’un national malagasy | Un terrain inscrit avant le 26 juin 1960 au nom d’un étranger mais régulièrement muté depuis au nom d’un national malagasy est exclu. |
| Acquisition de la nationalité malagasy | Certaines situations dans lesquelles le propriétaire étranger a acquis la nationalité malagasy et cette évolution a été régulièrement inscrite à la Conservation foncière sont également exclues. |
La conséquence pratique est importante : l’histoire juridique du titre compte davantage que l’apparence actuelle du terrain. Deux parcelles voisines peuvent connaître des régimes totalement différents selon les mutations régulièrement inscrites depuis 1960.
Pourquoi la Haute Cour constitutionnelle a-t-elle validé la loi ?
La question constitutionnelle était sensible : comment organiser un transfert au profit de l’État tout en respectant la protection du droit de propriété ?
La HCC rappelle notamment la garantie constitutionnelle de la propriété individuelle, tout en soulignant que la loi peut déterminer les conditions applicables aux droits fonciers et aux transferts de propriété à l’État.
Elle tient également compte des exclusions prévues par la loi, de la procédure d’inscription, de la possibilité de régularisation notamment pour les occupants de bonne foi et de l’existence d’un recours devant le tribunal civil en cas de litige.
La Cour en conclut que la loi n°2026-007 ne comporte pas de disposition contraire à la Constitution.
Une réforme symbolique dont la portée économique est discutée
Le discours institutionnel présente la loi comme l’aboutissement d’un processus de décolonisation foncière. Cette lecture n’est toutefois pas unanime.
Interrogé par RFI, l’historien Solofo Randrianja, professeur à l’université de Toamasina, relativise son impact. Il estime que les terrains concernés ne représentent pas la majorité des terres effectivement utilisées et considère que les conflits fonciers qui occupent les tribunaux constituent un problème beaucoup plus large.
Il souligne également que la réforme ne règle pas le principal chantier du foncier agricole malgache. Son analyse conduit donc à distinguer une portée politique et historique importante d’un impact économique qui pourrait être beaucoup plus limité.
La bonne lecture : il serait aussi excessif de présenter cette loi comme un bouleversement de tout le marché foncier que de la réduire à un symbole. Son importance réelle dépendra du nombre de titres finalement concernés, de leur localisation et des situations juridiques déjà constituées.
Ankaditoha : un cas concret qui montre la difficulté
La couverture d’Anadolu cite un ancien domaine colonial situé à Ankaditoha, à Antananarivo, parmi les situations susceptibles d’illustrer les conséquences du nouveau dispositif.
Selon une source locale citée dans cette couverture, des particuliers auraient déjà acheté et remblayé certaines parcelles et une partie du domaine aurait fait l’objet de cessions. Le devenir précis de ces terrains n’était cependant pas établi.
Ce cas doit donc rester au conditionnel : il ne constitue pas, à ce stade, une décision administrative ou judiciaire définitive sur les droits de chaque occupant.
Il montre néanmoins parfaitement le problème auquel peut être confronté un investisseur : l’occupation actuelle, les sommes versées et les travaux réalisés ne suffisent pas à reconstituer la chaîne juridique du terrain.
Il faut alors distinguer le titulaire historique, les mutations régulièrement inscrites, les conventions intervenues entre particuliers, les droits des occupants et les éventuelles possibilités de régularisation. C’est précisément ce type de vérification que nous détaillons dans notre guide complet du foncier à Madagascar.
Promulgation, Journal officiel et recensement : ce que l’on sait vraiment
La décision n°15-HCC/D3 précise que le contrôle du 3 août 2026 intervient préalablement à la promulgation. Dans sa couverture du 10 août, RFI indiquait ensuite que la loi devait être promulguée et publiée au Journal officiel avant le lancement du recensement des terrains concernés.
| Étape ou donnée | Situation documentée |
|---|---|
| Adoption parlementaire | Effectuée le 1er juillet 2026. |
| Contrôle de constitutionnalité | Effectué le 3 août 2026 par la décision n°15-HCC/D3. |
| Promulgation | Étape postérieure au contrôle HCC. ImmoConnexion n’a pas identifié dans les sources officielles consultées une référence permettant d’en certifier ici la date exacte. |
| Publication au Journal officiel | Aucune référence officielle suffisamment claire n’a été identifiée pour en indiquer une date certaine dans cette analyse. |
| Recensement | RFI indiquait qu’il devait intervenir après la promulgation et la publication de la loi. |
| Nombre de terrains concernés | Il ne peut pas être établi précisément avant la mise en œuvre et le recensement. |
| Impact économique réel | Il reste à mesurer selon le nombre, la localisation, la valeur et la situation juridique des titres recensés. |
Cette distinction est essentielle. La décision de la HCC prouve que le texte a été contrôlé et déclaré conforme à la Constitution ; elle ne doit pas être confondue avec une preuve de publication officielle de la loi elle-même.
Le recensement constituera donc une étape déterminante : c’est lui qui permettra de passer d’un principe juridique général à une mesure concrète de l’ampleur de la réforme.
Terrain à Madagascar pour un étranger : que vérifier avant de signer ?
Pour un terrain à Madagascar destiné à un étranger, la loi 2026-007 n’est pas à l’origine de tous les risques fonciers. Elle renforce néanmoins la nécessité de traiter la vérification documentaire comme une étape centrale de l’investissement.
Identifier le titre et son titulaire
La parcelle doit être juridiquement identifiée et le vendeur ou bailleur confronté aux inscriptions foncières disponibles.
Reconstituer les mutations
Lorsque le titre est ancien, il faut comprendre comment il a été transmis depuis sa création et si les mutations ont été régulièrement inscrites.
Vérifier charges et situation réelle
Hypothèques, litiges, occupation par des tiers, bornage et constructions doivent être confrontés à la situation juridique du terrain.
Sécuriser juridiquement l’acte
Une opération importante doit être vérifiée par un professionnel du droit compétent et suffisamment indépendant des autres parties à la transaction.
La loi remet-elle en cause le bail emphytéotique des étrangers ?
Non, pas de manière générale. Le transfert de certains anciens titres coloniaux et le régime du bail emphytéotique sont deux questions distinctes.
Le bail emphytéotique à Madagascar reste un mécanisme essentiel permettant notamment à un investisseur étranger d’obtenir un droit réel immobilier de longue durée sans devenir propriétaire du sol. La loi n°2023-002 sur les investissements prévoit, dans le cadre applicable, une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.
La réforme de 2026 rappelle cependant une règle fondamentale : la qualité du bail dépend aussi de la qualité du droit du bailleur. Un contrat bien rédigé ne suffit pas à neutraliser une faiblesse affectant le titre sur lequel repose l’opération.
Les éléments publics consultés ne permettent pas d’affirmer qu’un bail emphytéotique serait automatiquement annulé si le terrain sous-jacent entrait dans le champ de la loi 2026-007. Une telle situation devrait être étudiée en fonction du titre, des inscriptions et des droits effectivement constitués.
Et lorsqu’un terrain est placé au nom d’un conjoint malgache ?
La loi ne règle pas cette autre difficulté patrimoniale.
Lorsqu’un étranger finance un terrain mais que la propriété est inscrite au nom de son conjoint, de sa compagne, de son compagnon ou d’un proche malgache, le financement ne crée pas automatiquement un droit réel sur le terrain.
Cette problématique est distincte de la loi 2026-007 et fait l’objet de notre analyse sur les terrains placés au nom d’un conjoint ou d’un proche à Madagascar.
Un terrain à Madagascar détenu par un étranger est-il devenu plus risqué ?
Ce serait une conclusion excessive.
La réforme concerne une catégorie particulière de titres. Elle ne signifie pas que tous les terrains à Madagascar sont menacés par un transfert à l’État. La critique de Solofo Randrianja suggère même que son poids quantitatif pourrait être limité par rapport aux conflits fonciers plus généraux du pays.
Mais elle rappelle trois réalités : le droit foncier évolue, le contexte institutionnel fait partie du risque pays et la valeur économique d’une parcelle ne suffit jamais à prouver la solidité du droit détenu.
Pour une personne qui envisage de s’installer durablement dans le pays, ces questions doivent également être replacées dans le projet global : logement, sécurité, santé et coût de la vie sont étudiés dans notre guide Vivre à Madagascar. Les conséquences fiscales d’une expatriation ou d’un projet patrimonial sont traitées séparément dans notre dossier sur la fiscalité à Madagascar pour les expatriés français.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il avoir un terrain à Madagascar en 2026 ?
La situation dépend du droit détenu et du montage juridique utilisé. La loi n°2026-007 ne constitue pas une interdiction générale visant tous les terrains utilisés ou détenus dans le cadre d’un investissement étranger. Il faut distinguer cette réforme des règles générales applicables au foncier et aux investissements étrangers à Madagascar.
Madagascar reprend-il tous les terrains appartenant à des étrangers ?
Non. La loi vise une catégorie historique particulière de titres fonciers liés à la période coloniale et prévoit plusieurs exclusions.
Quelle date sert de référence ?
Le 26 juin 1960, date de l’indépendance de Madagascar, constitue la référence historique centrale du dispositif.
Un terrain déjà muté au nom d’un propriétaire malgache est-il concerné ?
La HCC indique que les terrains inscrits au nom d’une personne étrangère avant le 26 juin 1960 mais déjà régulièrement mutés au nom de nationaux malagasy sont exclus.
Un occupant de bonne foi peut-il régulariser sa situation ?
La HCC indique que le législateur a prévu une possibilité de régularisation notamment pour certains occupants de bonne foi. Cela ne signifie pas qu’une régularisation soit automatique.
La loi annule-t-elle automatiquement un bail emphytéotique ?
Les sources officielles consultées ne permettent pas d’affirmer une annulation générale et automatique. Une situation particulière doit être analysée en fonction du titre foncier et des droits réellement inscrits.
En résumé
La loi n°2026-007 constitue une réforme importante par sa portée historique et politique, mais elle ne doit pas être interprétée comme une confiscation générale des terrains détenus ou utilisés par des étrangers.
Pour un projet de terrain à Madagascar impliquant un étranger, l’enjeu consiste d’abord à déterminer la nature exacte du droit et l’histoire juridique du titre. La loi vise certains titres hérités de la période coloniale, prévoit plusieurs exclusions, permet la régularisation de certaines situations et a été déclarée conforme à la Constitution. Dans le même temps, sa portée économique est relativisée par certains chercheurs et son application peut devenir complexe lorsque d’anciens titres ont été suivis de transactions, d’occupations ou de travaux, comme l’illustre le cas rapporté d’Ankaditoha.
Pour un investisseur, l’enseignement principal est donc simple : plus un titre est ancien et son histoire complexe, plus sa chaîne juridique doit être reconstituée avant d’engager du capital.
Le recensement des terrains concernés sera désormais l’un des indicateurs essentiels à suivre pour mesurer la portée réelle de la réforme.
ImmoConnexion analyse les changements juridiques, fiscaux et immobiliers susceptibles de modifier une décision d’investissement entre l’Afrique, l’Europe et l’océan Indien.
Recevoir les prochaines analysesSources juridiques et documentaires
- Haute Cour constitutionnelle — décision n°15-HCC/D3 du 3 août 2026 relative à la loi n°2026-007.
- Haute Cour constitutionnelle — décision n°10-HCC/D3 du 14 octobre 2025 relative à la sortie de crise institutionnelle.
- RFI — Madagascar : la Haute Cour valide une loi sur la saisine de territoires coloniaux, 10 août 2026.
- Anadolu — Madagascar : le transfert des terrains coloniaux à l’État validé par la HCC.
- Reuters, repris par GMA News — « Madagascar’s military takes power, fleeing president impeached », 14 octobre 2025.
- Loi n°2023-002 du 27 juillet 2023 sur les investissements à Madagascar.