Acheter une résidence secondaire en Italie attire de plus en plus de Français. Les prix restent raisonnables dans certaines régions. Le climat est agréable. La proximité avec la France facilite aussi les allers-retours.
Mais ce projet ne se résume pas à un achat coup de cœur. Il faut anticiper les démarches, les frais, la fiscalité italienne et les obligations déclaratives en France.
Ce guide reprend les points essentiels à vérifier avant de signer.
Pourquoi acheter une résidence secondaire en Italie en 2026 ?
L’Italie reste l’une des destinations préférées des Français pour l’achat d’une résidence secondaire. Elle se classe derrière l’Espagne et le Portugal parmi les pays les plus recherchés.
Son principal atout reste le prix de l’immobilier dans certaines régions.
Avec un budget comparable à celui d’une petite maison en Provence ou sur la côte atlantique, il est encore possible d’acheter une maison de village en pierre, un appartement avec vue sur mer ou une ferme à rénover dans le sud du pays.
Les prix immobiliers italiens restent souvent inférieurs à ceux observés en France. Cette réalité est particulièrement visible en dehors des grandes métropoles comme Milan et des zones très touristiques comme la Côte amalfitaine, le lac de Côme ou certaines parties de la Toscane.
Les Pouilles, la Calabre, certaines zones de Sicile et de Sardaigne offrent encore des opportunités accessibles. Il est parfois possible d’y acheter des biens à rénover à des niveaux de prix devenus très rares sur le marché français.
Le prix n’est pas le seul critère qui attire les acheteurs. Le mode de vie joue souvent un rôle déterminant.
La gastronomie, le climat méditerranéen, le patrimoine architectural et la proximité culturelle avec la France séduisent de nombreux acquéreurs.
Beaucoup voient également cet achat comme un projet de long terme. La résidence secondaire peut devenir un futur lieu de retraite ou être louée pendant une partie de l’année.
Pour comprendre le coût de la vie, la qualité de vie et les différences entre les régions italiennes, consultez également notre guide complet pour vivre en Italie.
Où acheter une résidence secondaire en Italie ?
Toscane : la valeur refuge
La Toscane reste l’une des régions les plus recherchées par les acheteurs étrangers.
Ses principaux atouts sont :
- un patrimoine exceptionnel ;
- une forte attractivité internationale ;
- une demande locative soutenue ;
- une bonne liquidité à la revente.
En contrepartie, les prix y figurent parmi les plus élevés du pays.
Les lacs italiens : prestige et rareté
Le lac de Côme et le lac Majeur attirent une clientèle internationale fortunée.
Le potentiel de valorisation reste intéressant, mais les rendements locatifs sont souvent plus faibles en raison du prix d’acquisition élevé.
Les Pouilles : le compromis recherché
Les Pouilles connaissent un fort développement touristique depuis plusieurs années.
La région combine :
- prix encore raisonnables ;
- climat agréable ;
- accessibilité aérienne ;
- potentiel locatif croissant.
Sicile : le rapport qualité-prix
La Sicile séduit les acheteurs à la recherche d’espace et de prix plus accessibles.
Le coût de la vie y reste inférieur à celui du nord du pays et certaines villes offrent encore des opportunités intéressantes.
Prix moyens par région en 2026
| Zone | Prix moyen indicatif |
|---|---|
| Milan | 5 000 à 8 000 €/m² |
| Rome | 3 500 à 6 000 €/m² |
| Toscane touristique | 3 000 à 7 000 €/m² |
| Pouilles | 1 500 à 3 500 €/m² |
| Sicile | 1 000 à 3 000 €/m² |
| Calabre | 800 à 2 500 €/m² |
Ces différences de prix peuvent conduire à des expériences très différentes pour deux acheteurs disposant pourtant du même budget.
Si vous envisagez la Sicile ou le sud du pays, consultez également nos guides dédiés : vivre en Sicile et acheter dans le sud de l’Italie.
Certaines communes italiennes proposent aussi des maisons vendues à 1 euro symbolique. Derrière ces annonces très médiatisées se cachent toutefois des contraintes importantes.
Pour comprendre les coûts réels et les pièges à éviter, consultez notre analyse complète : acheter une maison en Italie pour 1 euro.
Quel budget prévoir pour une résidence secondaire en Italie ?
Le prix d’achat n’est qu’une partie du budget à prévoir.
En Italie, les frais annexes représentent généralement entre 8 % et 15 % du montant de la transaction.
Ils incluent notamment les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, les frais d’agence et parfois des frais de traduction ou de conseil juridique.
Beaucoup d’acheteurs sous-estiment ces coûts. C’est l’une des principales causes de dépassement de budget lors d’une acquisition immobilière en Italie.
Les principaux frais à anticiper
| Poste de dépense | Montant indicatif |
|---|---|
| Notaire | 1,5 % à 2,5 % |
| Droits d’enregistrement | Variable |
| Frais d’agence | Souvent 3 % |
| Traductions | 300 à 1 500 € |
| Conseil juridique | 1 000 à 4 000 € |
Le montant exact dépend de la nature du bien, de sa localisation et du montage retenu pour l’acquisition.
Un budget de sécurité reste fortement recommandé, notamment lorsque des travaux sont prévus.
Peut-on acheter une résidence secondaire en Italie sans être résident ?
Oui. Un citoyen français peut acheter un bien immobilier en Italie sans être résident fiscal italien. Aucune autorisation spécifique n’est nécessaire.
La procédure est relativement simple. Elle commence par l’obtention d’un codice fiscale, l’équivalent du numéro fiscal français.
L’acheteur signe ensuite un compromis de vente (compromesso) et verse généralement un acompte.
La transaction se termine par la signature de l’acte authentique (rogito) devant un notaire italien (notaio). Ce dernier vérifie notamment la conformité juridique et urbanistique du bien.
Pour connaître en détail les démarches, les documents nécessaires, le rôle du notaire et les erreurs à éviter, consultez notre guide complet : acheter en Italie sans être résident.
Comment financer une résidence secondaire en Italie ?
Le financement est souvent relégué au second plan au début du projet. Pourtant, il détermine en grande partie la faisabilité de l’achat.
Les acheteurs français disposent généralement de deux solutions. Chacune répond à une logique différente et présente ses propres contraintes.
Financer le projet avec une banque française
La plupart des Français financent leur résidence secondaire en Italie auprès de leur banque française.
Ils utilisent généralement un prêt immobilier classique, un prêt garanti par un bien existant ou un rachat de crédit intégrant le projet italien.
L’avantage est une relation bancaire déjà établie et des conditions souvent plus prévisibles.
En revanche, les banques françaises acceptent rarement de financer un bien situé à l’étranger sans garantie complémentaire.
Une hypothèque sur un bien déjà détenu est souvent demandée. Cette contrainte limite les possibilités des acheteurs qui disposent d’un patrimoine immobilier limité.
Financer le projet avec une banque italienne
Les banques italiennes accordent également des prêts immobiliers aux non-résidents. Ces crédits sont appelés mutuo.
Les conditions sont toutefois plus exigeantes qu’en France. Un apport personnel de 30 à 40 % du prix du bien est souvent demandé.
Les banques exigent également des justificatifs de revenus traduits. Certains documents doivent parfois être légalisés.
Les taux proposés sont souvent moins attractifs que ceux disponibles sur le marché français.
Pour cette raison, de nombreux Français financent leur résidence secondaire avec un apport important ou un achat comptant.
Comparer les solutions françaises et italiennes dès le début du projet permet d’éviter des difficultés lors de la signature du compromis.
Faut-il assurer sa résidence secondaire en Italie ?
En Italie, l’assurance habitation n’est pas toujours obligatoire pour un propriétaire non-résident.
Une exception existe toutefois en cas de prêt immobilier. Dans cette situation, la banque ou l’assureur impose généralement une couverture minimale.
Certains propriétaires choisissent de ne pas s’assurer. Cette décision peut cependant coûter cher en cas de dégât des eaux, de vol ou de sinistre pendant une longue période d’absence.
Le risque sismique doit également être pris en compte dans certaines régions italiennes, notamment dans les Abruzzes et plusieurs zones du sud du pays.
Quelle fiscalité pour une résidence secondaire en Italie ?
La fiscalité fait partie des sujets les plus souvent négligés par les acheteurs.
Une résidence secondaire en Italie crée des obligations fiscales dans les deux pays.
Avant de signer, il est essentiel de comprendre les règles applicables en Italie comme en France.
L’IMU : la principale taxe locale
L’IMU est l’équivalent italien de la taxe foncière.
Contrairement à certaines résidences principales italiennes qui bénéficient d’exonérations, les résidences secondaires restent généralement imposables.
Son montant dépend notamment :
- de la commune ;
- de la valeur cadastrale ;
- du type de bien ;
- des taux locaux votés par la municipalité.
La TARI
La TARI finance la collecte des déchets ménagers.
Même lorsque le logement n’est occupé que quelques semaines par an, cette taxe reste généralement due.
Certaines communes prévoient toutefois des réductions partielles en cas d’occupation limitée.
Les obligations déclaratives en France
Détenir un bien immobilier en Italie n’efface pas les obligations fiscales françaises.
Selon votre situation, certains revenus ou certains actifs devront être déclarés à l’administration française.
Les conventions fiscales entre la France et l’Italie permettent d’éviter la double imposition dans de nombreux cas, mais elles ne suppriment pas les obligations déclaratives.
Et si vous louez le bien ?
La situation fiscale devient plus complexe lorsque la résidence secondaire est mise en location.
Les revenus locatifs peuvent être imposés en Italie et doivent généralement être déclarés en France.
Pour approfondir ce sujet, consultez également :
- Fiscalité Italie non-résident
- Fiscalité SCI Italie
- Louer un Airbnb en Italie : fiscalité et obligations en 2026
Résidence secondaire et succession : un sujet souvent oublié
De nombreux acheteurs concentrent leur attention sur le prix d’acquisition et les aspects fiscaux immédiats.
Pourtant, la transmission du bien mérite également d’être anticipée.
Un bien immobilier situé en Italie peut être concerné par les règles successorales italiennes ainsi que par certaines dispositions européennes applicables aux successions internationales.
Avant d’acheter, il est donc utile d’étudier :
- les conséquences pour les héritiers ;
- les droits de succession potentiels ;
- les conventions internationales ;
- la structure de détention du bien.
Pour approfondir ce sujet, consultez également notre guide dédié à la fiscalité succession Italie.
Résidence secondaire en Italie : pour quel profil ?
| Profil | Objectif principal | Zones souvent adaptées |
|---|---|---|
| Retraité | Qualité de vie | Pouilles, Sicile, Abruzzes |
| Famille | Vacances régulières | Toscane, Ombrie |
| Investisseur | Location saisonnière | Pouilles, Sicile, grandes villes touristiques |
| Futur expatrié | Préparer une installation | Selon le projet personnel |
Pour un projet de long terme, consultez également notre guide complet sur la retraite en Italie.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
Acheter uniquement parce que le prix semble faible
Un prix très bas n’est pas toujours synonyme de bonne affaire.
Certaines zones souffrent :
- d’un déclin démographique ;
- d’une faible activité économique ;
- d’une demande locative limitée ;
- d’une revente plus difficile.
Sous-estimer les travaux
Le parc immobilier italien comprend de nombreux bâtiments anciens.
Les coûts de rénovation sont parfois largement sous-estimés par les acheteurs étrangers.
Négliger les charges de détention
Même utilisée quelques semaines par an, une résidence secondaire génère :
- fiscalité locale ;
- entretien ;
- assurances ;
- charges de copropriété ;
- frais de gestion éventuels.
Penser uniquement à l’achat
L’achat n’est qu’une étape.
La fiscalité, la transmission, la location et la revente doivent également être intégrées dans la réflexion patrimoniale.
Mini FAQ
Peut-on acheter une résidence secondaire en Italie sans être résident ?
Oui. Les citoyens français peuvent acheter librement un bien immobilier en Italie sans résidence fiscale italienne.
Quelle région offre le meilleur rapport qualité-prix ?
Les Pouilles et certaines zones de Sicile figurent parmi les régions les plus attractives en 2026.
Faut-il créer une société pour acheter ?
Dans la majorité des situations, un achat en nom propre reste la solution la plus simple.
Une résidence secondaire est-elle imposable en Italie ?
Oui. L’IMU et la TARI s’appliquent généralement aux résidences secondaires.
Peut-on louer sa résidence secondaire ?
Oui. Cette option entraîne toutefois des obligations fiscales et administratives spécifiques.
Conclusion
Acheter une résidence secondaire en Italie peut constituer une excellente décision patrimoniale lorsqu’elle repose sur une analyse rationnelle plutôt que sur un simple coup de cœur.
Le pays offre encore de nombreuses opportunités. Toutefois, les écarts entre les régions restent considérables. Un achat pertinent en Toscane ne répondra pas forcément aux mêmes objectifs qu’un investissement dans les Pouilles ou en Sicile.
Avant de signer, prenez le temps d’analyser le marché local, les frais d’acquisition, la fiscalité applicable, les coûts de détention et les questions successorales.
Une résidence secondaire réussie n’est pas nécessairement la moins chère. C’est généralement celle qui reste cohérente avec votre projet patrimonial sur le long terme.
Sources officielles
- https://www.agenziaentrate.gov.it/
- https://www.notariato.it/
- https://www.istat.it/
- https://europa.eu/
- https://www.impots.gouv.fr/
ImmoConnexion — LA RESSOURCE NUMÉRO 1 SUR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN EUROPE
Analyse réalisée à partir de données publiées par l’ISTAT (Institut national italien de statistique), l’Agenzia delle Entrate, le Consiglio Nazionale del Notariato, la Commission européenne et les administrations fiscales françaises et italiennes.
Avertissement — Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Les données, fiscalités et réglementations peuvent évoluer. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine) avant toute décision d’acquisition immobilière en Italie.
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