L’impôt sur la plus-value immobilière en Italie est l’une des questions que les investisseurs étrangers posent trop tard — souvent après avoir signé un compromis. Ce guide démonte les idées reçues, détaille les taux réels selon votre situation, et vous dit clairement ce que vous devrez payer (ou pas) au moment de revendre.
Sources utilisées pour cette analyse Agenzia delle Entrate, convention fiscale France-Italie, BOFiP, Commission européenne et jurisprudence fiscale européenne applicable aux non-résidents.
Vous revendez un appartement acheté à Florence, à Naples ou dans le sud de l’Italie. Le bien a pris de la valeur. Bien. Mais avant de compter votre gain, une question s’impose : combien d’euros de cette plus-value vont effectivement aller dans votre poche, et combien vont partir en impôts ? En Italie comme partout, la réponse dépend de votre situation personnelle — et elle est beaucoup plus nuancée que ce que la plupart des articles en ligne vous laissent croire.
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Qu’est-ce que la plus-value immobilière en Italie, concrètement ?
En Italie, la plus-value immobilière — appelée plusvalenza immobiliare — est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition. Si vous avez acheté un appartement à Palerme pour 120 000 € et que vous le revendez 180 000 €, votre plus-value brute est de 60 000 €. Simple en apparence, mais plusieurs ajustements sont possibles.
Le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’achat (notaire, droits d’enregistrement, frais d’agence) et des dépenses de travaux documentées — ce qui réduit mécaniquement la base taxable. Gardez vos factures. C’est banal à dire, mais des centaines d’investisseurs étrangers les jettent sans réaliser qu’elles représentent parfois des milliers d’euros d’impôt économisés.
La fiscalité applicable dépend ensuite de trois facteurs décisifs : la durée de détention, votre statut de résidence fiscale, et la nature du bien vendu (résidence principale ou investissement locatif). Décortiquons tout ça.
La règle des 5 ans : l’exonération que tout le monde cite mal
Le principe de base en Italie est connu : si vous détenez un bien immobilier depuis plus de cinq ans, la plus-value réalisée lors de la revente est totalement exonérée d’impôt. Cette règle s’applique que vous soyez résident ou non-résident fiscal en Italie.
C’est là que beaucoup s’arrêtent — et c’est là que commencent les erreurs.
Première précision : le délai de cinq ans court à partir de la date d’acte authentique d’achat (rogito), pas de la promesse de vente. Deuxième précision : cette exonération ne s’applique pas aux biens acquis par succession. Un bien hérité peut être revendu immédiatement sans que la plus-value soit taxée, quelle que soit la durée de détention. Un régime favorable souvent ignoré.
Troisième précision, et c’est là que ça se complique : si vous avez loué le bien en location de courte durée via des plateformes comme Airbnb pendant la période de détention, certaines situations peuvent affecter le calcul. Il est prudent de vérifier avec un fiscaliste italien — le droit fiscal transalpin n’a pas la réputation d’être simple à lire.
Résidence principale : êtes-vous vraiment exonéré ?
L’autre grande exonération concerne la résidence principale. Si vous avez habité le bien comme résidence principale pendant la majorité de la période de détention, la plus-value est exonérée — même si vous revendez avant cinq ans. En pratique, il faut avoir eu l’adresse de résidence enregistrée (residenza anagrafica) dans ce bien, ce qui implique d’être résident fiscal en Italie.
Pour les investisseurs français qui achètent en Italie sans s’y installer, cette exonération est donc inaccessible. Votre bien locatif ne sera jamais votre résidence principale italienne au sens fiscal du terme. Ce point est crucial, et pourtant souvent omis dans les analyses superficielles.
Si vous envisagez de vous installer en Italie — pour la retraite notamment — la question de la résidence fiscale italienne mérite d’être traitée sérieusement avant d’acheter, pas après.
Taux et modalités d’imposition : les deux options disponibles
Quand la plus-value est taxable — donc bien revendu avant 5 ans, hors résidence principale — l’Italie offre deux régimes d’imposition différents.
Option 1 : intégration au revenu ordinaire (IRPEF)
La plus-value est ajoutée à l’ensemble de vos revenus italiens de l’année et soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, l’Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF). Les tranches en vigueur en 2026 sont les suivantes :
| Tranche de revenu imposable | Taux IRPEF |
|---|---|
| 0 – 28 000 € | 23 % |
| 28 001 – 50 000 € | 35 % |
| Plus de 50 000 € | 43 % |
Si vous réalisez une plus-value significative une année où vous avez d’autres revenus, vous pouvez très vite atteindre la tranche à 43 %. C’est la mauvaise option dans la plupart des cas.
Option 2 : la flat tax à 26 % (imposta sostitutiva)
Depuis 2020, une taxe substitutive à taux fixe de 26 % est disponible pour les plus-values immobilières. Elle s’applique directement sur la plus-value nette (après déduction des frais d’acquisition et de travaux), indépendamment de vos autres revenus. C’est l’option retenue dans l’immense majorité des cas par les non-résidents et les investisseurs.
Concrètement : si vous revendez un bien acheté il y a 3 ans avec une plus-value nette de 50 000 €, vous payez 13 000 € d’impôt au titre de l’imposta sostitutiva. C’est tout. Pas de cotisations sociales, pas de prélèvements supplémentaires côté italien.
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Non-résidents français : comment ça se passe exactement ?
C’est le cas le plus fréquent chez les lecteurs d’ImmoConnexion : vous êtes résident fiscal en France, vous possédez un bien en Italie, vous le revendez. Qui taxe quoi ?
La règle générale en droit international est que les plus-values immobilières sont imposables dans le pays où se situe le bien. L’Italie taxe donc la revente de votre bien situé sur son territoire — même si vous êtes résident fiscal en France.
La convention fiscale France-Italie
La convention fiscale France-Italie du 5 octobre 1989 confirme ce principe : les gains tirés de la vente de biens immobiliers situés en Italie sont imposables en Italie. Elle prévoit également un mécanisme pour éviter la double imposition : si vous êtes imposé en Italie sur cette plus-value, la France doit en tenir compte dans votre déclaration française.
Comment éviter la double imposition entre la France et l’Italie
En pratique, voici comment ça fonctionne pour un résident fiscal français :
- Vous payez l’imposta sostitutiva de 26 % en Italie sur la plus-value nette.
- Vous déclarez également cette plus-value en France dans votre déclaration de revenus.
- La France applique le mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par la convention : un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Italie est en principe imputable sur l’impôt français.
Prélèvements sociaux français : le point sensible pour les non-résidents
La situation devient plus technique pour les résidents fiscaux français. En plus de l’imposition italienne, la France peut également appliquer certains prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières étrangères selon votre régime d’affiliation sociale et votre situation personnelle.
Depuis les décisions issues de la jurisprudence De Ruyter et plusieurs évolutions législatives françaises et européennes, les règles applicables varient selon que vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale français, européen ou étranger. Certaines exonérations partielles ou totales peuvent exister, mais elles ne sont ni automatiques ni universelles.
En pratique, un résident fiscal français qui revend un bien immobilier en Italie doit systématiquement faire vérifier sa situation par un fiscaliste franco-italien avant la vente afin d’éviter une mauvaise estimation du coût fiscal global.
À retenir : La convention France-Italie évite la double imposition sur l’impôt sur le revenu, mais le traitement des prélèvements sociaux français dépend de votre situation personnelle d’affiliation sociale. La charge fiscale totale réelle sur une revente avant 5 ans peut varier significativement selon les cas. Ce sujet mérite une consultation avec un expert en fiscalité franco-italienne avant de signer.
Durée de détention et abattements : ce que les textes prévoient
En Italie, il n’existe pas d’abattement progressif selon la durée de détention comme en France (où vous bénéficiez d’abattements croissants après 5 ans jusqu’à l’exonération totale après 30 ans). Le système est plus tranché : soit vous êtes en dessous de 5 ans et la plus-value est taxable à 26 %, soit vous êtes au-dessus et elle est totalement exonérée.
Il n’y a pas de zone grise entre les deux — pas d’abattement de 10 % par année au-delà de 5 ans, pas de réduction progressive. C’est binaire. Cela simplifie le calcul, mais ça signifie aussi que revendre une semaine trop tôt vous coûte autant que revendre la première année.
| Situation | Régime applicable | Taux |
|---|---|---|
| Revente avant 5 ans – résidence principale habitée | Exonération | 0 % |
| Revente avant 5 ans – bien locatif ou secondaire | Imposta sostitutiva | 26 % |
| Revente avant 5 ans – bien acquis par succession | Exonération | 0 % |
| Revente après 5 ans – tout bien (hors succession) | Exonération | 0 % |
| Option IRPEF (revenus élevés) | Barème progressif | 23 à 43 % |
SCI française et plus-value : attention aux distorsions
Certains investisseurs français achètent en Italie via une SCI française. C’est légal, mais fiscalement complexe — et souvent contre-productif pour la gestion des plus-values.
L’Italie ne reconnaît pas la SCI française comme une société transparente. Pour l’administration fiscale italienne, c’est une entité étrangère qui réalise un gain immobilier sur son territoire. La taxation peut alors s’effectuer au niveau de la société, avec des taux potentiellement différents — et la déduction des frais plus compliquée à documenter.
Par ailleurs, la revente d’un bien détenu via SCI vous expose à une double imposition potentielle : au niveau de la société en Italie, puis au niveau des associés en France lors de la redistribution du produit de cession. L’optimisation supposée de la SCI peut en réalité créer une sur-fiscalisation à la sortie.
Ce n’est pas une raison absolue d’éviter la SCI pour des investissements italiens — les avantages en matière de transmission successorale peuvent peser dans la balance — mais la revente doit être anticipée dès la structuration du projet.
Impôt plus-value immobilière Italie : les frais déductibles
La base taxable n’est pas le prix de vente brut, mais la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition majoré des frais prouvés. Voici ce que vous pouvez déduire :
- Les frais de notaire italiens (spese notarili) lors de l’achat
- Les droits d’enregistrement et taxes cadastrales payés à l’achat
- Les honoraires d’agence immobilière payés lors de l’achat
- Les travaux de rénovation réalisés et facturés au cours de la période de détention (avec documents justificatifs en bonne et due forme)
- Certains frais d’agence lors de la revente, selon leur nature
En pratique, des travaux de rénovation bien documentés peuvent réduire significativement la plus-value taxable. Si vous avez acheté une maison dans le sud de l’Italie pour 80 000 € et investi 40 000 € en travaux justifiés, votre base d’acquisition est de 120 000 €. Si vous revendez 200 000 €, la plus-value taxable n’est que de 80 000 €, et non 120 000 €. L’impôt passe de 31 200 € à 20 800 €. 10 000 € d’économie pour avoir gardé ses factures.
Le cas particulier des biens dans le sud de l’Italie et les communes à 1 euro
Si vous avez profité des dispositifs d’achat à prix symbolique dans certains villages du sud (case a 1 euro), la base d’acquisition retenue pour le calcul de la plus-value est le prix réel d’achat, soit… 1 euro. Les travaux obligatoires de rénovation que ces programmes imposent sont déductibles, mais attention : si vous revendez avant 5 ans, la quasi-totalité du prix de vente sera considérée comme plus-value taxable.
Sur ces biens, la stratégie fiscale optimale est presque toujours de conserver le bien au moins 5 ans avant toute revente.
Vous avez maintenant les clés. La question est simple :
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Comparaison avec les autres pays : l’Italie est-elle pénalisante ?
Pour remettre les choses en perspective, comparez l’Italie avec ses voisins européens dans la fiscalité immobilière européenne :
| Pays | Taux sur plus-value (avant exonération) | Exonération après |
|---|---|---|
| Italie | 26 % (flat tax) | 5 ans |
| France | 19 % + 17,2 % PS = 36,2 % | 30 ans (abattements progressifs) |
| Espagne | 19 à 28 % selon montant | Résidence principale uniquement |
| Portugal | 28 % (non-résidents) | Résidence principale |
| Allemagne | Taux marginal IR (~45 %) | 10 ans |
Sur ce critère précis, l’Italie se révèle assez compétitive : une flat tax à 26 % et une exonération totale dès 5 ans, c’est meilleur que la France (qui vous taxe encore à 36,2 % même après 10 ans de détention) et meilleur que l’Allemagne. C’est un avantage réel pour les investisseurs qui planifient leur sortie sur un horizon de 5 à 10 ans.
Pour aller plus loin sur la fiscalité locative en Europe, les comparaisons sont disponibles pays par pays sur ImmoConnexion.
Déclaration et paiement : comment ça se passe en pratique ?
L’option pour la flat tax à 26 % se fait directement chez le notaire (notaio) au moment de la signature de l’acte de vente. Le notaire prélève l’impôt à la source et le reverse à l’administration fiscale italienne. Vous n’avez pas à faire de démarche supplémentaire côté Italie — c’est l’un des aspects pratiques les plus simples du système.
Si vous optez pour l’IRPEF (ce qui serait rare), la plus-value est à déclarer dans votre déclaration de revenus italienne annuelle (modèle Redditi ou 730) dans la case dédiée.
Côté français, vous devez déclarer cette plus-value dans votre déclaration de revenus française (formulaire 2042 et 2048-IMM), en mentionnant qu’elle a déjà été imposée en Italie et en demandant le crédit d’impôt prévu par la convention.
Si vous détenez ce bien via une structure — SCI ou autre — le circuit déclaratif est différent et nettement plus complexe. Il est fortement recommandé de consulter un avocat fiscaliste franco-italien ou un expert-comptable familier des deux systèmes.
Ce que vous devez faire avant de signer un compromis de vente
Revendre un bien immobilier en Italie sans avoir calculé l’impact fiscal en amont, c’est s’exposer à de mauvaises surprises. Voici les cinq questions à traiter avant de signer :
- Quelle est la date exacte de votre acte d’achat ? Si vous êtes à moins de 5 ans, calculez précisément ce que représente l’impôt avant de décider de vendre maintenant ou d’attendre.
- Avez-vous conservé toutes vos factures de travaux ? Elles peuvent réduire significativement votre base taxable.
- Êtes-vous résident fiscal en France ou en Italie ? Le traitement français de la plus-value diffère selon les cas, notamment pour les prélèvements sociaux.
- Le bien est-il détenu en nom propre ou via une structure ? La réponse change complètement le régime applicable.
- Avez-vous consulté un professionnel familier des deux systèmes fiscaux ? La convention France-Italie comporte des subtilités que ni votre notaire français ni votre comptable habituel ne maîtrisent nécessairement.
Ces questions ne sont pas des formalités. Ce sont les variables qui déterminent si vous encaissez 80 % ou 55 % de votre gain. Pour les non-résidents qui achètent en Italie sans y résider, anticiper la sortie fait partie de la stratégie d’entrée.
Mini FAQ : impôt plus-value immobilière Italie
Suis-je exonéré si je détiens mon bien depuis plus de 5 ans ?
Oui, totalement. En Italie, une plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de 5 ans est exonérée d’impôt, que vous soyez résident ou non-résident fiscal. Le délai court depuis la date de l’acte authentique d’achat.
Quel est le taux d’imposition si je revends avant 5 ans ?
L’option standard est une flat tax de 26 % sur la plus-value nette (après déduction des frais d’acquisition et de travaux justifiés). Elle s’applique à la source chez le notaire. Vous pouvez aussi opter pour le barème progressif IRPEF, mais c’est rarement avantageux.
Un résident fiscal français est-il imposé des deux côtés ?
L’Italie taxe la plus-value à 26 %. Selon votre situation fiscale et votre régime d’affiliation sociale, certains prélèvements français peuvent également s’appliquer. Une vérification avec un fiscaliste franco-italien reste fortement recommandée.
Un bien hérité est-il taxé à la revente ?
Non. En Italie, les biens acquis par succession bénéficient d’une exonération de plus-value immobilière lors de la revente, quelle que soit la durée de détention. C’est un régime spécifique, souvent ignoré.
Les travaux de rénovation réduisent-ils l’impôt ?
Oui, à condition qu’ils soient documentés par des factures en bonne et due forme. Le coût des travaux vient en déduction du prix d’acquisition pour calculer la plus-value taxable. Plus les travaux sont importants et bien justifiés, plus la base imposable est réduite.
Une SCI française change-t-elle quelque chose ?
Oui, et pas forcément dans le bon sens. L’Italie ne reconnaît pas la SCI française comme une structure transparente. La taxation peut s’opérer au niveau de la société, créant potentiellement une double imposition à la sortie. La structuration via SCI pour un bien en Italie mérite une analyse fiscale approfondie avant l’achat.
Conclusion : l’impôt sur la plus-value immobilière en Italie, un régime favorable — si vous planifiez bien
L’Italie offre un cadre fiscalement compétitif pour les investisseurs qui restent propriétaires au moins 5 ans : l’exonération totale est nette, simple et sans ambiguïté. Pour ceux qui revendent avant ce seuil, la flat tax à 26 % reste inférieure à ce que la France applique sur ses propres biens immobiliers.
Le vrai risque ne vient pas du taux italien — il vient du croisement avec la fiscalité française pour les non-résidents, et notamment des prélèvements sociaux qui peuvent s’ajouter sans crédit d’impôt compensateur. Ce mécanisme transforme une imposition raisonnable en une ponction significative si elle n’est pas anticipée.
La bonne stratégie est simple en théorie : calculer l’impact fiscal total avant de décider du moment de la revente, conserver tous les justificatifs de dépenses, et consulter un professionnel qui connaît les deux systèmes. Ce travail préparatoire fait souvent la différence entre un investissement rentable et une mauvaise surprise fiscale.
Pour aller plus loin sur l’investissement immobilier en Italie, la fiscalité locative pour non-résidents, ou la question de la SCI en Italie, les analyses détaillées sont disponibles sur ImmoConnexion. Et si vous envisagez sérieusement l’Italie, consultez également l’encadrement fiscal de la location Airbnb en Italie — un sujet qui touche directement la rentabilité avant revente.
Les informations contenues dans cet article sont données à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal. Les règles fiscales évoluent et leur application dépend de la situation individuelle de chaque contribuable. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision.
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